| 问题 | 房屋买卖合同“四金”条款背后的文字陷阱 |
| 释义 | 定金是在合同签订或履行之前，支付一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。在签订定金条款的时候，应当注意定金条款的效力《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责与当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 订金不是定金 订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商而签订的临时认购协议。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。订金在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分;在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，都要原数返回。应当注意的是，很多人把订金和定金混淆，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 “定金”是规范的法律概念，是一种担保形式;而“订金”并非法律语言，没有明确的法律规定，在审判实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不同的;如果买方交付的是“定金”，应当遵守定金罚则，那么买方违约则定金将卖方没收，卖方违约则必须向买方双倍返还定金;如果买方交付的是”订金“，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还”订金“。 认购金在一定条件下可以退回 “认购”就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳“认购金”来体现。在缴纳“认购金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。 需要注意的是，订立认购合同时未取得商品房预售许可手续，在起诉前开发商也未取得商品房预售许可证明，则此合同违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应认定为无效。未取得商品房预售许可证明而与买房者订立商品房预售合同，致使合同无效，应负缔约过失的民事责任。据此，开发商因该合同取得的财产，应当予以返还。 诚意金并非法律术语 诚意金即意向金，这在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现。其实法律上并没有“诚意金”之说，大多数中介都把“保留对诚意金的最终解释权”写在相关约定中，使房屋买卖双方处于被动、从属状态。中介与买卖双方之所以签订诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。 大量收取诚意金的行为有非法集资的嫌疑，存在极大的风险隐患，急需金融监管部门出台相应政策和管理办法加以界定和约束。因此无论是作为居间介绍还是作为买卖双方中的一方代理人，都不存在什么诚意金问题。有的时候，诚意金还会在一定条件下转化为购房款等其他款项，因此购房者一定要看清合同具体条款再签字，尤其是诚意金的处理方式。 引用法条： [1]《中华人民共和国担保法》第九十条 [2]《中华人民共和国担保法》第八十九条 [3]《中华人民共和国担保法》第九十一条 [4]《中华人民共和国合同法》第一百一十五条 [5]《中华人民共和国担保法》第一百一十六条 [6]《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第四条 [7]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。