目前，房产登记实务中，大多不允许自己代理与双方代理，实际上是对代理制度的一种误解。代理是指一人在法定或者约定的权限内，以他人的名义为法律行为，而法律行为的结果归属该他人的行为。该他人称为被代理人或者本人，实施法律行为的人称为代理人。因此，代理是一种典型的法律行为。房屋物权变动实际上有两个过程，第一个过程是双方当事人之间存在一个合同，而合同就是一种典型的法律行为，在此过程中存在代理制度的实用，第二个过程是双方当事人对此合同的一个履行行为，完成登记，如此，房屋物权变动产生，而后一个履行行为过程，一般认为是一种事实行为，对此进行的代理并非法律上所说的对法律行为进行的代理。
     　　首先，对于自己代理，一般是禁止的，即代理人不得以被代理人的名义与自己从事法律行为，以避免代理人损害被代理人的利益。如：A是B的代理人，被委托为B购买一房子，结果A自己就是要出卖房子，就以被代理人B的名义与自己订立买卖合同。因为，一是代理人代理被代理人与自己进行交易活动，究竟是使哪个的利益最大化呢？二是在合同关系中，“合意”的形成有问题。请注意，此例中指的是签订合同，即上面所说的房屋物权变动的第一个过程，并非房产登记。当然，如果经本人同意，自己代理也是可以的。
     　　其次，对于双方代理，一般也是禁止的，双方代理是代理人同是代理双方当事人为同一法律行为，一般禁止。如：A授权甲出卖房子，而B则授权甲购买房子，而甲就同时代理A和B订立买卖合同。为何如此，理由同上。这里涉及的代理也是房屋物权变动的第一个过程，并非房产登记，同样，双方被代理人同意，双方代理也是可以的。
     　　最后，当事人前来登记机构进行房产登记是一个事实行为，不存在作为法律行为代理制度的适用，何况即便是法律行为的自己代理和双方代理在一定条件下也是可以的。因此，所谓的房产登记中的自己代理与双方代理，完全是可以的。比如我们商品房集体分户登记，开发商既代理自己，又代理购房者。
    三、无效代理的构成要件
    （一）行为人所为行为具备代理行为的表面特征。
    （二）行为人实施以他人名义所为意思表示时，没有代理权。
    （三）行为人与第三人所为行为不是违法行为。
    以上就是法律网小编为您整理的自己代理与双方代理的法律效力是什么的相关内容。综上，构成无权代理的，民法中规定应当由代理人承担连带责任，也就是说被代理的事项是无效的。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询我们的法律网律师，我们将竭诚为您服务。