| 问题 | 应对购房定金不平等条款 |
| 释义 | 在目前商品房的认购环节中，消费者签署认购书之前，发展商并没有把正式的商品房合同文本给消费者看，也没有把消费者关注的楼盘交付使用条件及日期等情况如实地告知消费者。 有的发展商则只是把建设厅颁发的房地产合同范本挂在销售大厅，并没有主动为将要签署认购书的消费者解释合同，许多消费者是在对以上情况一概不知的情形下与发展商签订商品房认购协议，这使得消费者一开始便陷入被动地位，导致了消费者即使今后对合同条款不满不愿买楼，但由于签了认购书而无法要回定金。广东消委会法律委员会意见： 认购书中约定买方向卖方交付的定金，只是表明买方愿意购买认购书所认购的房屋，愿意就该房屋的买卖按照认购书的约定，和卖方就有关合同内容进行协商，即这种情况下的定金只是立约担保，而并非是成约担保，只要买方按认购书的约定和卖方就有关房屋买卖进行磋商，就是履行了认购书所约定之义务，如果协商达不成合意，导致合同不能签订，双方均不构成违约，卖方应该将该定金返还给买方。所以，在实践中即使双方签订了认购书，但是由于卖方事先没有就正式合同的内容告知买方，同时认购书也不具备合同的基本内容，在这种情形下如果卖方拒绝就合同内容和买方协商，或者协商达不成合意，那么买方有权拒绝签订合同，并要求卖方返还定金。 现象2：信息不对称，认购书不等同于合同 根据《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备有关房屋的各种信息。但目前，发展商制定、要求消费者签署的房地产认购书，除了前四点以外并没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的其它内容，在消费者对许多收楼条件不清楚的情况下，要求消费者交付定金，要求消费者交付首期房款，这明显剥夺了消费者在签署认购书时的知情权，许多商品房定金的纠纷就是由于消费者对楼盘交付的真实状况未完全了解而贸然签约认购付款所引发的。广东省消委会法律委员会意见： 虽然法律上没有要求认购书必须等同于合同，但在目前的房地产实践中，消费者在购房前必须先签署认购书以及交付定金和首期房款，在完成了上述手续后才能看到和签署正式的房地产买卖合同，这对消费者是有失公平的。因此，发展商这种认购书不等同于正式合同却要求消费者交定金和首期房款的行为，同样严重损害了消费者权益。广东省消委会法律委员会认为，认购书不具备买卖合同法律效力的情况下，买卖关系也就未成立，发展商应该把定金退还给消费者。 现象3：强买强卖，购房合同不能改 按照国家规定，商品房的销售合同应该是发展商和消费者共同磋商签订的，消费者与发展商具有平等的法律地位。但据消费者投诉反映，目前房地产的销售实践中，商品房销售合同由发展商单方制定，发展商甚至把建设厅为了规范房地产市场制定的商品房销售合同范本中的空白处也自行填好，让消费者直接签名，没有任何修改和商量的余地，如果消费者不就范可以，定金也没得退还。更有甚者，消费者签署这样没有选择余地的合同还要给发展商指定的律师交付律师费用。广东省消委会法律委员会意见： 由于商品房买卖合同条款是格式条款，根据合同法第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，现象三符合合同法规定的有失公平或以胁迫、欺诈手段签定合同，属于可撤消合同，消费者可以在一年内行使撤销权，发展商也应该把定金退还给消费者。 现象4：请君入瓮，付了首期再签约 在目前房地产的认购书上，普遍存在要求消费者在签署正式合同前交付首期房款的现象，但认购书中没有具备商品房买卖合同的主要内容，即双方没有就所购商品房包括面积补差、质量、交付时间、解决纠纷处理办法、物业管理等一系列内容达成共识，在这种信息严重不对称的情况下，发展商要求消费者交付首期房款后再签署正式的房地产买卖合同，致使消费者处于相当被动的地位。广东省消委会法律委员会意见： 首期房款的支付是商品房买卖的合同的主要内容，如果认购书具备商品房买卖合同的主要内容，双方就所购商品房包括价格、面积、物业管理、房屋的交付条件、解决纠纷的方法等一系列内容达成共识，这时双方可通过协商支付首期房款。但如果商品房的出卖方在其提供的认购书中，要求买方支付首期房款而又不涉及买卖合同其他内容，这样的认购书不具备正式合同的性质，在这样的条件下就要求消费者交付首期房款有失公平，消费者可以拒绝交付。 现象5：减轻责任，违约不退双倍定 目前的房地产认购书普遍要消费者交付定金，但定金条款只约定给付定金的一方不履行约定无权要求反还定金，但并没有约定收受定金的一方不履行约定，应当双倍返还定金。广东省消委会法律委员会意见： 这是一则明显的霸王条款，发展商在免除自身责任，排除消费者的主要权利，按照《合同法》规定，这种由发展商提供的免除其有关定金责任的格式条款无效。如果出现卖方不履行约定的情况，应当按照定金罚则，双倍返还定金给买受人。 现象6：不尽义务，抵押情况不透明 目前广东仍存在销售抵押房现象，通常的操作是发展商为了解决资金周转问题，在商品房未销售前就已经抵押给了银行，在消费者签订认购书后，发展商才到银行解押，和到国土房管局办理涂销登记手续，并称这是市场运作的一种方式。现在国土房管局已经把地产商的楼房抵押情况记录在商品房预售许可证上面，但有些发展商并没有把它挂出来，有些发展商虽然挂了出来，但由于字体太小，没有专业知识的消费者不一定会看得到，许多消费者是在签署了认购书、交付了订金后，到国土房管局去查询才知道所认购的是抵押房。广东省消委会法律委员会意见： 根据担保法第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物业，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。发展商的告知义务是保障消费者知情权的重要手段，因此，对房屋的重要情况，如产权状况(有无抵押等)，发展商应积极履行告知义务而非消极履行，如没有明确、主动告知消费者相关情况的，应视为没有履行告知义务。现象六所述情况我们认为发展商并没有尽到告知义务，如果消费者在不知情的情况下买到抵押房而要求退定金，发展商必须承担相关的法律责任。 现象7：违反规定，收取中介费 目前，广东一些中介代理开发商销售一手商品房，往往在认购书上的购房者须缴交税费一栏里，添加上“综合服务费”收费项目，规定消费者交1000元至3000元的综合服务费。广东省消委会法律委员会意见： 这种“综合服务费”的收取不合理。中介代理机构(包括律师行)实际是收小业主的钱，却代表开发商的立场和利益，为开发商服务。应根据为谁服务就由谁来付钱的原则，通过行政主管部门明令禁止这种搭售行为。其实，建设部《商品房销售管理办法》第二十八条明确规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其它费用。所以收取“综合服务费”是违反规定的做法。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第四十条 [2]《中华人民共和国担保法》第四十九条 [3]《商品房销售管理办法》 [4]《商品房销售管理办法》第二十八条 |
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