| 问题 | 论不动产的善意取得 |
| 释义 | 从总体上分析，作为不动产善意取得构成要件的“善意”具有以下几个特征： 1、为推定善意。由于这种善意是基于登记物权的真实拟制性而产生的，建立在不动产登记这种公示方式之上，是一种推定善意，其逻辑推导公示是：“不动产登记”—“物权真实拟制”—“第三人善意”。这种推定善意实际上是对一般交易情况的认同，即除了有反证证明第三人是恶意的情形之外，不动产物权变动交易的当事人被视为善意的交易者，其无需为这种善意负担举证责任，只有否定这种善意推定的人，才负担举证证明物权受让人主观上为恶意的义务。故而，“不知”足以构成善意，至于不知的原因是否出于过失，在所不问。 2、为客观善意。这种推定善意的物质基础是不动产登记这个客观事实，由此，其也被称为“客观善意”的与罗马法中善意取得制度中的“主观善意”相区分。在此必须指出的是，在界定登记错误为善意的标准，但是，当事人主观态度以不再是被关注的唯一焦点，相应的替代品载着“登记即为权利”的社会评价。因此，德国民法学者认为，善意并不被认为是善意取得的构成要件，而恶意在很大程度上是排除善意取得的要件。这种见解无疑是正确的，但是，出于说理的需要，第三人善意仍然是不动产善意取得的构成要件，因为第三人恶意排除登记公信力，则与之相反的第三人善意自应当属于登记公信力的构成要件。 笔者认为：不动产登记薄是由国家设置的，以国家的信用为后盾，所以法律上它比占有具有更高的可信度。与动产的受让人的不同的是，不动产的受让人除了需要了解登记薄的状况之外，无须承担额外的审查义务。因此，不动产登记的公信力的第三人善意的判断标准就显得非常宽松。 在具体进行善意的判断时，如下方面值得重视： 1、以何人为判断标准。因市场经济的发展，人的知识能力有限，亦或由于行为能力受限制，交易往往采用代理人雇佣人等扩张其交易活动范围。所以，（1）本人为受让人者，以本人为判断标准。即只有本人在交易时为善意，才可适用善意取得。（2）以法定代理人代为受让者，以法定代理人为判断标准。（3）以代理人为交易者，是否为善意以代理人为判断。但如果其交易是依照本人所指示意思而为时，是否为善意，应以本人为判断标准。 2、以何时为判断标准。对此有两种观点：一种以登记完毕时为善意时点，只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。一种以登记申请时为判断时点，只要受让人提出登记申请时为善意即可，即使在登记过程中知道让与人无处分权，也不妨碍善意取得的适用。根据《德国民法典》第892条第2项规定：“为取得权利而有必要进行登记的，对于取得人的知情，以提出申请的时间为准，或在依873条有必要成立的合同嗣后才成立时，以合意的时间为准”。可知，其采第二说。 笔者认为，从理论角度而言，因登记完毕物权变动才完成，自以第一说为当。但鉴于我国目前登记机关众多、混乱，而且登记过程非受让人所能左右，采第二说对受让人保护较为周全。因此，交易当事人就不动产变交易达成合意，而后进行登记的，以申请登记时为善意判断标准。但当事人先进行登记，而后合同才成立生效的，以合同生效时为判断标准。《物权法》的司法解释应参照《德国民法典》的规定。 3、善意的举证责任。通说认为，应由否定受让人为善意的人为之。因为根据登记推定力，登记名义人推定其为不动产的所有人。从而，主张受让人非善意的，自应负举证责任。甲被误登记为房屋所有权人，甲以该房屋设定抵押权给乙，乙取得抵押权，如果真实物权人丙认为乙非善意，则由丙举证证明。 |
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