| 问题 | 二手房交易方式之自行交易 |
| 释义 | 在自行交易过程中，买卖双方一般都直接进行联系，自行安排看房，完成签约、付款、产权过户及交房流程：自行交易时，寻找房源、签订合同、办理过户等均需自行完成，尤其是需要贷款的客户。 一般来讲，自行交易要分为以下几步 （一）发布或了解房源信息 进行二手房买卖首要的就是要发布或了解房源信息，一种是通过亲朋好友介绍；另一种是通过报纸、网络等刊登出售或求购信息。相比较两种方式，第二种方式的选择面较宽，但买卖双方需要认真识别信息的真实性，以避免受到无谓的打扰，甚至造成不必要的损失。 （二）看房、挑房 作为买方，通过了解房源信息，选好目标房源后，接下来就需要对房屋进行实地考察了。考察分为两个层面，一足落实房屋是否可以上市交易以及房屋的权属和性质；二是看房屋本身的现状，如房屋的户型结构、质量状况、水电暖是否能正常使用，小区环境、物业管理如何等。 作为卖方，最好了解一下买方的付款能力和资信状况。 （三）买卖双方初步达成意向、买方交付定金 通过看房，买卖双方就房屋买卖达成初步意向。这时候，通常需要买方交付一部分定金，以作为双方将来签约的一个保证，防止卖方将房再卖给他人，同时也对买方构成一个约束。签约之后，定金可抵作房款。 （四）谈判签约，买方向卖方支付首付款 达成买卖意向后，最重要的环节就是合同的签订，因为合同直接明确双方的权利和义务，一旦产生纠纷，则合同是解决纠纷时最重要的依据，因此买卖双方对于每个条款都要慎重考虑，认真审查。对房屋状况，付款方式和时间 、过户期限 、房屋交付的时间以及相应的违约责任、合同解除、争议解决等条款都要在合同中予以明确。 由于房屋具有不动产的特殊属性，房产转移以过户登记为准，不可能实现“一手交钱，一手交货”，对于买方来讲，先付全款后过户，则面临付完款但却得不到房屋产权的风险；而对于卖方而言，如果先过户后收款，则面临收不回房款的可能。因此对买卖双方来讲，无论是先付款还是先过户都会对另一方造成很大的风险。所以通常买卖双方都选择分期付款的方式，签订合同后先付首付款，过户手续完成后，再支付剩余房款。 因此，一般而言，签订合同当日或一定期限内，买方需向卖方支付一定比例的首付款，具体比例由买卖双方自行协商确定。 （五）缴纳相关税费、办理产权过户 合同签订后，买卖双方即可到税务部门缴纳相关税费，到房屋交易管理部门提交过户材料，领取受理通知单，在规定期限内领取房屋所有权证。如果是具有土地使用权证的房屋，还需办理土地使用权的过户手续。 （六）买方支付剩余房款 如果全款（指不需要贷款的客户），买卖双方自行划转的，一般在过户完毕当天或几日内由买方直接向卖方支付剩余房款；如果买方申请贷款的，签订房屋买卖合同并支付首付款后，买卖双方需到银行进行贷款申请，由银行对房屋进行评估并审核买方的相关资质，在银行主持下进行面签，审核合格后银行发放批贷通知，双方到房屋交易部门办理过户手续，然后银行凭房产证或契税发票直接将款放至卖方账户；如果选择资金监管的，在买卖双方签订房屋买卖合同后，共卖双方与银行签订《存量房的交易资金监管协议》，卖方将全部或部分房款存入专管账户 ，待约定的条件成就时（通常凭契税发票或房产证），银行依申请直接将款划人卖方账户。 （七）交钥匙 产权过户完毕，卖方收到全款后，买方与卖方将房屋的水、电、暖有线电视、物业费等费用结清，卖方将房屋钥匙交给买方。 律师提示 自行交易方式适合的对象应具备以下条件：自己能寻找到合适的房源，对二手房交易的过程十分了解，有足够的时间和耐心，不怕麻烦。 |
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