| 问题 | 《北京城市房地产转让管理办法》实施意见 |
| 释义 | 一、关于《北京市城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)的适用范围 (一)根据《办法》第二条第一款规定，本市国有土地范围内的房地产转让包括： 1、在建工程项目转让; 2、商品房期房转让; 3、商品房现房转让; 4、存量房屋，包括已购公有住房、已购经济适用住房以及其他取得房地产权属证书的房屋的转让。 二、关于市和区、县国土房管局的工作分工 (二)市和区、县国土房管局办理房地产权属转移登记手续、商品房预售登记手续时，按下列分工办理： 1、新建项目。市国土房管局负责外商独资企业、中外合资(合作)企业开发建设的新建项目;区、县国土房管局负责上述企业以外的房地产开发企业开发建设的本辖区新建项目。新建项目再转让的，仍按照上述分工办理。 2、存量项目。房地产登记档案在市国土房管局的，房地产权属转移登记手续由市国土房管局办理;房地产登记档案在区、县国土房管局的，房地产权属转移登记手续由区、县国土房管局办理。 3、受让人为部队、外国驻华使领馆、保密单位或特定单位，并要求市国土房管局办理房地产权属转移登记手续，市国土房管局同意受理的，区、县国土房管局的房地产交易部门、房地产权属登记部门应将有关交易、权属档案移交市国土房管局。 三、关于办理房地产权属转移登记手续的有关问题 (三)《办法》第二十一条第一款第(二)项所称当事人的身份证明包括： 1、当事人是本市自然人的，提交身份证; 2、当事人是境外(含港澳台)自然人的，提交护照或港澳台居民来往大陆通行证或台胞回乡通行证; 3、当事人是境内法人、其他组织的，提交法人营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件。 4、当事人是境外(含港澳台)法人、其他组织的，提交法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件; 5、当事人是外省市自然人的，提交身份证以及《暂住证》或《工作居住证》。 (四)《办法》第二十一条第一款第(三)项规定的“转让合同或者与转让有关的法律文件”包括： 1、以买卖方式转让房地产的，提交买卖合同; 2、以赠与方式转让房地产的，提交经公证的赠与合同; 3、以交换方式转让房地产的，提交房地产交换合同; 4、以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织的，提交合资或合作合同; 5、以房地产清偿债务的，提交清偿债务合同; 6、因法人或者其他组织合并、分立，或法律、法规和规章规定的其他方式使房地产权属发生转移的，提交与转让有关的法律文件。 (五)房地产转让时，转让当事人应对转让房地产的有关情况进行核实。房地产权属证书载明的内容与现状不符的，转让人应先办理房地产权属变更登记，转让当事人再申请办理房地产权属转移登记手续。 市或区、县国土房管局办理新建商品房、存量楼房成套转让的权属转移登记手续时，可以不进行现场勘察。 市或区、县国土房管局办理其他房屋权属转移登记手续时，需要进行现场勘察，核实房地产权属证书上记载的情况是否与现状相符。相符的，予以办理权属转移登记手续;不相符的，应先办理房地产权属证书变更手续后，再办理权属转移登记手续。 (六)房地产转让，当事人可以提供该房地产登记时的面积测绘数据及附图的，不再重新测绘;当事人不能提供的，应当提交测绘单位出具的该房地产的实测面积数据及附图。 (七)商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请房地产初始登记。 购房人在房地产开发企业初始登记后，即可申请办理所购商品房的转移登记。 市或区、县国土房管局应将已经转移登记的商品房房屋土地面积情况在开发企业持有的房地产权属证书上注记，并在开发企业办理房地产变更登记时将相应面积予以扣除。 (八)市或区、县国土房管局受理房地产权属转移登记后，当事人共同申请撤销房地产权属转移申请的，市或区、县国土房管局将各方提交材料退还申请人。当事人单方申请撤销房地产权属转移申请，并提交已告知另一方当事人的有关材料的，市或区、县国土房管局应当中止办理房地产权属转移登记手续;当事人要求撤回申请材料的，须双方共同申请。 (九)以交换方式转让房地产的，交换双方共同到房地产所在区、县国土房管局申请办理权属转移登记手续，由价值量大的房地产受让人向受理其申请的国土房管局依法纳税。 (十)《办法》第十一条第(三)项规定的共有房地产，以国土房管局的登记为准;房地产共有人，以房地产权属证书上载明的共有人为准。 (十一)转让人向境外(含港、澳、台)自然人、法人或其他组织转让房地产的，办理商品房预售登记手续和房地产权属转移登记手续时，还应当符合有关规定。 四、关于房地产转让当事人的委托手续 (十二)转让当事人是自然人但不能亲自办理相关手续的，应当出具授权委托书，委托书应载明委托事项和委托权限，并由委托人签字。 (十三)转让当事人是境内法人或者其他组织的，应当出具法定代表人(或负责人)身份证明书，法定代表人(或负责人)持本人身份证件办理相关手续。 法定代表人(或负责人)不能亲自办理的，应当出具加盖该法人或组织公章的法定代表人(或负责人)身份证明书和授权委托书，委托书应载明委托事项和委托权限，并由法定代表人(或负责人)签字同时加盖该法人或者组织公章。 (十四)授权委托书是否进行公证由当事人自行决定。 (十五)转让当事人是境外法人或者其他组织的，应当出具授权委托书，委托书应当按规定办理公证、认证手续，并提交经公证的中文译本。 五、关于商品房预售许可 (十六)房地产开发企业申请商品房预售的，应当向市国土房管局提出预售许可申请，申请书应载明以下内容： 1、房地产开发企业名称、地址、联系电话。 2、申请预售商品房的范围，套数，总建筑面积以及按普通住宅、别墅、高档住宅、办公、商业、工业、车位等分类的建筑面积。 3、预售商品房的价格。 (十七)《办法》第二十八条第二款第(三)项规定的证明文件应当由房地产开发企业的开户银行出具。 (十八)房地产开发企业提交的商品房预售方案应当载明下列内容： 1、建设项目名称、坐落、规模; 2、每栋商品房规划编号、土地出让合同载明的商品房编号、商品房销售名称或编号及其对应关系; 3、商品房销售控制表; 4、商品房的建筑面积、套内建筑面积; 5、商品房的装修标准、设备简介; 6、商品房交付使用时间。 (十九)房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起进行商品房预售。 商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。 商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售;但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。 房地产开发企业逾期申请办理房地产权属证书的，按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定处理。 (二十)房地产开发企业申请预售许可前，已将土地使用权或土地使用权连同在建工程设定抵押的，申请预售许可时应当出具抵押权人同意其预售的证明材料。 (二十一)《办法》第二十八条第二款第(四)项规定的商品房预售最长期限，由市国土房管局另行公布。 六、关于商品房预售登记 (二十二)根据《办法》第四十条第一款的规定，房地产开发企业申请商品房预售登记，应当填写商品房预售登记表，并提交下列文件： 1、房地产开发企业的营业执照、法定代表人(或负责人)身份证明书、授权委托书; 2、预购人的身份证明：预购人为自然人的，提交预购人身份证件的复印件;预购人为法人或其他组织的，提交预购人营业执照或注册证书的复印件; 3、商品房预售合同所有文本。 (二十三)根据《办法》第四十条第三款规定，预售已被抵押的商品房，应当由房地产开发企业和预购人双方共同申请预售登记。预购人不能亲自到场的，应当出具授权委托书。 预售已被抵押的商品房，暂按《关于房地产开发项目抵押有关问题的通知》(京国土房管权字[2002]185号)的规定执行。 (二十四)市或区、县国土房管局办理商品房预售登记手续时，应当在商品房预售合同上加盖商品房预售登记备案章，商品房预售登记表上不再加盖商品房预售登记备案章。 办理商品房预售变更登记或解除预售登记手续的，市或区、县国土房管局还应留存一份预售合同的变更协议或解除预售合同协议。 市或区、县国土房管局不留存商品房预售合同。 (二十五)根据《办法》第四十二条规定，房地产开发企业和预购人办理商品房预售变更登记或解除预售登记手续时，双方应共同申请，并提交双方的身份证明和商品房预售合同、预售合同的变更协议或解除预售合同协议。 房地产开发企业和预购人协商一致变更房价款、付款方式、装修标准等内容，而预售标的物未作变更的，不进行预售合同的变更登记。 (二十六)商品住宅预售合同中没有约定共用建筑面积处置情况的、2003年12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目未按套内建筑面积计价的，市或区、县国土房管局不得进行预售登记。 七、关于商品房计价方式 (二十七)根据《办法》第三十四条的规定，经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都应当以套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。 独立的别墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定。 八、关于商品房销售面积计算和共用建筑面积处置 (二十八)商品房销售面积计算和共用建筑面积处置，按国家标准《房产测量规范》和本市房地产测量技术规范执行。 (二十九)根据《办法》第三十五条的规定，房地产开发企业公示商品房预售面积测绘技术报告书和共用建筑面积处置情况的，可以采取在预售场所、商品房坐落地显著位置以及其他能够使购房人明确知晓的方式进行公示。 九、关于商品房面积实测 (三十)根据《办法》第四十六条的规定，房地产开发企业应方便购房人查询商品房面积实测技术报告书，并将购房人所购商品房的面积实测数据表提供给购房人。 购房人和房地产开发企业对测绘单位出具的商品房面积实测数据无异议的，可按规定申请房地产权属转移登记;有异议的，由双方协商解决后再申请房地产权属转移登记。 十、关于《办法》实施的有关问题 (三十一)2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的，仍执行原有关规定，但下列情况除外： 1、计价及结算方式可由当事人自行约定。 2、未进行预售面积测绘的，竣工后的实测按照《办法》第四十六条第一款第(二)项的规定执行。 3、未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的，在《办法》实施之日起应当予以公示，公示的内容应当与已预售的商品房预测和分摊情况相一致。 (三十二)室内机动车停车位(库)的计价方式仍按《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》(京国土房管权[2002]1109号)执行。 (三十三)2003年12月1日前，市国土房管局颁发的商品房预售许可证标明有效期限的，在有效期限内继续有效;超过有效期限的，按照本实施意见第(十九)条的规定执行，不再办理延期手续。 十一、其他有关问题 (三十四)中央在京单位已购公有住房的转让，按照有关规定执行。 (三十五)经济适用住房的购买资格，按照本市有关规定执行。 (三十六)本实施意见自2003年12月1日起施行。 |
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