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问题	抵押物先租赁后抵押情形下的处理规则
释义	一、抵押物先租赁后抵押情形下的处理规则     《物权法》在不动产抵押方面采取登记成立主义，在动产抵押方面采取登记对抗主义，因此，无论动产还是不动产抵押，只要登记便产生对抗善意第三人之效力。据此，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权；未登记的抵押权，则不能对抗后成立的租赁权。具体而言：     （1）已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”之规则，抵押权优于租赁权：虽然租赁权具有物权的效力，但仍不能优于担保物权之效力。之所以确定这样的规则，理由有三：其一，在实现抵押权时，买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿高价购买，致使其卖得价款不足以清偿担保债权的，则抵押权人应当有权要求解除租赁关系。其二，即使不动产租赁具有物权化性质，也是后成立的用益权，根据前手权利优先于后手权利的原则，先设定的抵押权当然对抗后成立的租赁权。其三，已登记的抵押财产设定租赁权时，因具有抵押权已经公示，承租人知道或应当知道租赁财产上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险，因此在此场合不能适用“买卖不破租赁”之规则。     （2）未登记的抵押权则不得对抗该租赁关系。根据物权法第一百八十八条、第一百八十九条等规定，我国对以不动产和不动产物权以外的财产抵押的，皆采取登记对抗主义，即未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。因此，在标的物抵押后租赁情形下，如果抵押权未经登记，则不具有对抗善意的承租人的权利。           　　二、关于优先受偿权的规定     如果在同一物上并存数个抵押权或并存数个物权(包括一项抵押权)，也产生优先受偿权的位序问题，这就是物权相互间的优先效力。关于优先受偿权位序，采取法定主义，由法律明确规定。     1、多个抵押权并存时的清偿顺序     同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：     (1)抵押合同登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。如果当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因导致抵押物进行了连续登记的，以第一次登记的时间为准确定抵押顺序。     (2)顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。     (3)抵押合同自签订之日起生效的，按照下列原则清偿：登记的优先于未登记的受偿;都登记的，按照登记的先后顺序清偿;均未登记的，按照债权比例清偿。     (4)顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。     2、与其他物权并存时的清偿顺序     当抵押权与其他物权并存时，也存在位序问题：     (1)抵押权与质权并存。同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。     对于先成立质权而后设定抵押权的，对此有不同的观点。一般认为，设定质权后，不宜设定抵押权。但是，如当事人同意于出质的财产上再设定抵押权的，质权的效力优于抵押权。应该注意的是，质权人以出质物为自己设定抵押的，该抵押无效，因为质权人并非所有人。善意取得仅仅在动产质权上适用(见《担保法解释》第84条的规定)。     (2)抵押权与留置权并存。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。但是，如果留置权人将留置物抵押的，因为留置权人并非标的物所有人，抵押应为无效，不发生竞合。     (3)抵押权与其他权利并存。如果同一财产有抵押权与《合同法》第286条规定的优先受偿权并存时，《合同法》第286条规定的优先受偿权优先于抵押权。      　　三、抵押期间的处置权     由于抵押权人在行使抵押权时获得的是抵押物的交换价值，基于这种财产的代位性，在抵押期间，相对于抵押权人而言，抵押人对于抵押物仍然享有处分权，但却要受到一定限制。     （1）出租权     抵押人将抵押物出租的，承租人的租赁权是否有效取决于抵押设定的时间。当租赁先于抵押时，应遵循“抵押不破租赁”的原则，在租赁物设定抵押后原租赁关系继续有效。     其原因在于，承租人支配的是租赁物的使用价值，而抵押权人支配的是其交换价值，所以租赁物设定抵押不会损害承租人的利益，因此抵押人将租赁物设定抵押无须经过承租人的同意。但是如果租赁合同没有到期抵押权人就依法行使了抵押权，租赁物所有人发生变化，租金的给付对象也发生了变化，故抵押人在设定抵押时，应告知承租人抵押事实，同时为避免负有租赁的抵押物变价困难，也应将租赁事实告知抵押权人。     （注：当抵押房屋因抵押权人通过法院被依法执行拍卖时，如承租人依据“抵押不破租赁”要求带租拍卖，执行法院应予实质审查。以浙江为例，承租人只要在房屋被抵押、查封后占有房屋的，不论是否在前已签订租赁合同，执行法院都可以裁定除去租赁关系而启动拍卖；如果房屋被抵押、查封前已交付承租人，但申请执行人有证据证明被执行人与承租人间恶意串通以明显不合理低价租赁，或有伪造租金交付证据的，执行法院经审查后仍可能除去租赁关系拍卖）     反之，抵押人在抵押权设立后抵押物出租的，租赁关系不可以对抗已登记的抵押权，即抵押权实现后，租赁合同对抵押物受让人不具有约束力。     （2）出让权     抵押期间，抵押人欲转让不动产抵押物的，必须通知并征得抵押人同意并将抵押情况告知受让人，否则转让行为将归于无效（如果是无需登记的抵押物，可能导致转让行为生效而致抵押权人蒙受损失），但如果受让人代替债务人清偿全部债务从而消灭抵押权（即受让人行使“涤除权”）的除外。     如若抵押权人认为转让价款明显低于抵押物价值时，抵押权人可要求抵押人提供相应担保作为其同意转让的条件。对于转让所得的价款，债务人应当用于提前清偿担保的债权，剩余部分才由抵押人享有，如有不足的，还需债务人清偿。     （3）再抵押权     财产经抵押后，若财产的价值大于所担保的债权金额，就余额部分抵押人可向其他债权人再次抵押，但是再次抵押的担保债权金额不能超过抵押物的余额部分。     以上就是法律网的小编为您整理的关于抵押物先租赁后抵押情形下的处理规则的相关内容，总的来说，已经登记的抵押权是可以对抗出租的，若是没有登记抵押权，那么是无法对抗租赁的。若您还有其他的法律问题，欢迎咨询我们法律网的律师。           引用法条：     [1]《中华人民共和国合同法》第两百八十六条     [2]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十四条     [3]《中华人民共和国物权法》第一百八十八条     [4]《中华人民共和国物权法》第一百八十九条
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