| 问题 | 预告登记与预查封的关系 |
| 释义 | 预查封最早出现于最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号，以下简称“《联合通知》”)中，系指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的前置手续、被执行人对其又享有期待权的房地产所采取的控制性强制措施，其效力等同于正式查封。 土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 之所以创立预查封制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。所以，参照房地产买受过程中的预告登记制度，创立了该项制度。 《联合通知》第十五条对可以预查封的对象进行了规定，其中第三款(其余两种情形本文不作探讨)明确，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。 笔者认为，正是由于预告登记制度保护购房人在预售合同项下的请求权，使其具有物权效力，被执行人将来得以实现所有权变动的可能性极大，法院才可以将该等房屋“视作”被执行人的财产，对其进行预查封。 一旦预告登记注销，即便被执行人仍享有预售合同项下要求开发商办理房屋所有权转移的请求权，其仅是一般债权，并无排他效力，法院对房屋所有权的变更、转移进行限制的法律基础不复存在，故而预查封应予以解除。也即，在该种情形下，预查封是建立在预告登记基础之上的，就如同担保物权通常必须依附于其所担保的主债权一样。 |
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