| 问题 | 业主共有权纠纷注意问题 |
| 释义 | 【概念】 业主共有权纠纷是指业主之间因为建筑物共有部分的权利归属、使用、收益和处分等内容发生的纠纷。共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。业主根据法律规范，合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照其所有部分的价值，分担共有部分的修缮费以及其他负担。 处理建筑物区分所有权纠纷的法律规定主要是《物权法》第70一74条、第79条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。 【管辖】 建筑物区分所有权纠纷中的业主共有权属于不动产引发的纠纷，应当由建筑物所在地的人民法院专属管辖。根据《民事诉讼法》第33条专属管辖。 【该案由应注意的问题】 1、共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。对于共有部分的范围，需要注意的是： （1）共有部分既有全体业主共同使用的部分，例如，建筑物的基础，承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，也有仅为部分业主共有的部分，如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。其中，对于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及车位、车库的归属，我国物权法作出了明确的规定。 （2）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 （3）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共道路、绿地占地或者明示属于个人的除外。 （4）建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 （5）建筑区划内规范用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这里的“应当首先满足业主的需要”，是要求建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。而此处的配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 （6）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应当为共有部分。 2、共有部分的使用、收益、处分。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动，处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定事项，属于物权法第76条第1款第7项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项的范围。 另外，物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。业主根据法律规范，合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照其所有部分的价值，分担共有部分的修缮费以及其他负担。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第七十九条 [2]《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条 [3]《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条 [4]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 |
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