| 问题 | 案例解析房屋所有权的取得 |
| 释义 | 【案情】 卢某有坐落于某市某街的房屋一幢。卢某于1967年下放回原籍，该房屋暂由刘某等人居住。1969年因房屋过旧，刘某等人迁走，该房屋交由居委会代管。1969年11月，王某夫妇无房居住，经居委会安排搬进该房暂住，当时讲明：“以后房主回来要房，除非他们另有房屋居住，否则你们就要搬走。”王某夫妇表示同意，将该房屋稍加修理，便搬进居住至1976年5月。因该房屋确实破烂不堪，王某夫妇未经居委会和市房管部门同意，也末告知房主卢某，便将房屋翻盖一新。后来，卢某发现自己的房屋被侵占改建，于1985年向人民法院提起诉讼，要求保护房屋所有权。 【问题】 1、该房屋所有权应属谁？为什么？ 2、本案应如何处理？ 【评注】 1、本问涉及房屋所有权的取得问题。 所谓房屋所有权，是指以房屋为标的物，房屋所有人独立支配其所有的房屋的权利。根据法律的规定，房屋所有人在法律规定的范围内可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。 依照我国现行法律规定，房屋所有权的取得或者基于法律行为，如买卖、赠与等，或者基于事实行为，如建造、没收等。因法律行为取得房屋所有权，除当事人之间达成合意以外，必须依法进行登记，登记是房屋所有权转移的必要条件，未经登记的，不发生房屋所有权转移的效力；因事实行为取得房屋所有权，则只需符合该事实行为的构成要件，就发生房屋所有权转移的效力，如建造房屋，该房屋建造完成，房主就取得该房屋的所有权，办理房屋登记手续只发生确权效力。 本案中，房屋所有权为卢某所有，虽然经过了房管部门的代管，但未改变该房屋所有权的归属。房管部门与卢某之间的关系只是管理关系，该房屋的所有权并未转移给房管部门。王某从房屋管理部门借用该房屋，并不改变该房屋的权属，该房屋的所有人仍然为卢某。王某基于借用关系而成为该房屋的借住人。王某在借住期间对该房屋有权行使保存行为和改良行为，因此，在发现房屋破烂不堪的情况下，有权将房屋翻新。但这种翻新行为并不改变房屋所有权的归属。 2、在借用期间，王某对该房屋进行翻新，该翻新行为性质如何，在理论上存有争议。 一种观点认为，未经房屋所有权人同意对房屋进行结构性改造或功能性改造的，为侵权行为，对此，房屋所有人可要求房屋居住人恢复原状，并赔偿损失；另一种观点认为，未经房屋所有人同意，对房屋进行翻新改造可视为无因管理行为。依社会经验和一般法则，如房屋适合居住，不存在安全隐患，未经房屋所有人同意，擅自对房屋进行翻新改造，应视为侵权行为；如房屋存在安全隐患，房屋居住人虽未经房屋所有人同意，亦有权对房屋进行翻新改造。该行为属于保全行为或改良行为，该保全行为和改良行为的性质，在学理上符合无因管理的一般要件，应视为无因管理行为、在房屋所有人和居住人之间产生无因管理之债。依照《民法通则》第93条规定，没有法定的或约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理或服务的，有权请求受益人偿付由此而支付的必要费用。 本案中，王某因房屋不堪居住，虽未经卢某同意而对该房屋进行翻修改造，可视为无因管理行为。该翻新行为使房屋增值，使卢某获得了相应的利益，王某因翻新行为而支付了相关费用，对该相关费用，卢某依法应予以补偿。 引用法条： [1]《中华人民共和国民法通则》第九十三条 |
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