一、物业服务合同必须要备案吗
物业服务合同确实需要备案。
物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生，由业主支付报酬的服务合同。
二、物业服务与承揽合同区别
物业服务合同与承揽合同存在明显的区别。
1.承揽合同是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。
2.而物业服务合同则是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
3.两者在性质、内容、目的等方面都有显著的不同。
三、签订物业合同的主体
签订物业服务合同的主体是业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业。
根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
这意味着，物业服务合同并不需要全体业主都亲自签订，而是由业主委员会代表业主与物业服务企业签订。
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引用法条：
[1]《中华人民共和国民法典》第九百三十九条
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