| 问题 | 解除权受哪些限制 |
| 释义 | 一、解除权受哪些限制 解除权的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段。但因为行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，因此，需要对该权利加以控制或限制。 根据中国《合同法》第95条的规定，合同解除权行使的期限有两种： （一）在法定或当事人约定期限内行使。 需注意的是无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。当事人行使约定解除权的期限，应明确地写入合同中。在有法律规定的解除期限时，当事人之间也可以通过约定解除权行使的期限来改变法定解除期限。 （二）在对方当事人催告后的合理期限内行使。 这是针对解除权的行使期限法律没有规定，或者当事人没有约定而言的。在这种情况下，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方的当事人为明确自己的义务是否还需要继续履行，可以催告对方当事人行使解除权。而享有解除权的当事人在催告后的合理期限内不行使的，解除权消灭，合同关系继续存在，当事人仍然要按合同履行义务。但经催告后多长期限内权利人必须行使，否则解除权消灭，《合同法》未作具体规定，只规定为“合理期限”。对此，实践中应具体情况具体分析，可根据合同性质、交易目的和交易习惯来确定这个合理期限。 二、怎么会失去解除权 合同的解除是当事人终止双方的债务关系的一种民事法律行为，故其亦应依据诚信与公平原则进行。而人民法院为充分保护当事人的合法权益，应在上述原则下，对当事人是否享有解除权及解除权行使的是否正当、合法予以审查。具体讲，应从以下几个方面综合判定： （一）是否有违诚信原则 公平与诚实信用是我国民法的基本原则之一。《民法通则》第四条规定：“民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则”。我国《合同法》总则第五条规定：“当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务”。第六条规定：“当事人行使权利，履行义务应遵循诚信原则”。 由此可见，公平与诚信原则是贯穿于整个民事活动之中的。当事人订立合同起至合同履行完毕，都应遵循这一原则。诚实信用原则具有限制及控制内容，“即以诚实信用作为任何权利的内在界限，以诚实信用作为控制权利行使的准则。”作为“解除当事人双方权利义务”的民事法律行为，当然应遵循这一原则。获得约定解除权的前提是订立时约定的条件是否成就，在实践中这种条件成就与否既有可归咎于当事人的主观原因，也有不可归咎于当事人的客观原因。同时，某种条件的成就与否还可以通过人为的原因去促成或阻止。 因为，客观情况的变化，会对合同的履行产生不同的影响，当事人的预期利益亦会因此而发生变化。在实践中，经常遇到诸如因市场情况发生变化，一方当事人为获取额外的利益，而期望或促成某种条件的“成就”，再以条件的“成就”为由，要求解除合同。所以，条件的成就与否，与当事人的人为活动有关。针对此点，德国民法典第162条规定：“因条件成就而受到不利益的当事人，违背诚信而阻止条件的成就的，条件视为成就。因条件成就而受到利益的当事人，违背诚信，而促成条件成就的，条件应为不成就。”由此可见，对条件“成就”与否的判定不应简单的看待结果，还应分析这种“成就”是属自然“成就”，还属人为促成，如属后者，则违背了诚信原则。 （二）是否违背订立合同所要达到的目的 合同订立的目的在于合同双方均取得预期的利益，而期望解除合同则与订立合同时的初衷是背道而驰的，一般情况下，除非解除合同会给一方当事人带来比履行合同更大的利益，当事人通常是会选择继续履行合同。当然，违反合同的约定，给对方造成损失，应给对方以相应的赔偿。 但在实践中，由于市场条件的变化万千，在某些情况下，解除合同所获取的利益要大于履行合同的可能性是存在的，如在房屋买卖合同中，因房地产市场价格的波动，同样品质的房子，其价格在合同订立至履行期间，可能会发生较大的变化。在价格下滑时，如能解除合同，用退还的房款及利息再重去购买，当然于购房者有利。但该作法，明显的具有通过解除合同来获额外利益的倾向，且这种追求解除合同的作法也背离了双方当事人签订合同时所共同追求的目的。 （三）是否能够返还原物 合同一但被解除，除该合同根本未履行外，双方均要尽返还之义务。如在本文的案例中，如解除合同，开发商需返还房价款及利息，购房者则需返还房屋。但由于业主提出解除合同时，开发商已交付房屋近两年，业主已装修完毕并入住。而此时返还房屋，从物的角度讲，也非双方签订合同时的“原物”，而是经合同一方(购买者)改造过的“特定物”。所以从法律上讲，购买者已无法返还“原物”，即使不考虑装修改造，购房者近两年的使用时间也使“标的物”改变了形态。而属被“使用”或“利用”过之物，其形态也异于交付时的形态。 故在此种情况下，解除合同，并由一方承担完全责任，显然损害了另一方的利益。当然，在司法实践中，由于某些行政手续的办理迟滞于房屋合同的交付履行。而简单的予以解除合同的处理方式，即不符合《合同法》的立法本意，也不利于市场经济的建立与发展。 综合上述，小编整理有关解除权的相关内容。由此可见，购房人在获得房屋的各种权属证明时，或者已入住多时，只能由房地产市场的完善与行政配套工作的改进来纠正，并通过补偿措施来祢补购房人所受到的经济损失。如果您有更多相关问题，法律咨询网提供专业法律咨询服务。 |
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