一、不计入商品房的建筑面积范围的项目
1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。
2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。
3、房屋之间无上盖的架空通道。
4、无柱雨篷。
5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间空置箱、罐的平台。
6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。
7、房屋的天面、挑台、天面上花园、游池。
8、消防、检修等用途的室外爬梯。
9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。
二、建筑面积包括公摊面积吗
建筑面积包括公摊面积。一般情况下，开发商会对房价进行统一计价，有的开发商会按建筑面积的大小来算房价。
根据你签的购房合同和《房屋测量规范》中对建筑面积的规定，“建筑面积指的是房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，通常包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米（含）以上的永久性建筑”。意思也就是说，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。再细分一点就是，建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积和公摊面积。
所以，开发商说的建筑面积包括公摊面积，而且也是开发商的销售面积。需要提醒你的是，在买房时，要问清楚公摊面积占建筑面积的比例，因为公摊面积影响房屋的居住舒适度。
三、商品房面积是怎样的计算
商品房的面积由五个部分组成：
1.辅助面积。是指住宅建筑各层中不直接供住房生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、 卫生间、厕所等。
2.居住面积。是指住宅建筑面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构 面积）。
3.使用面积。是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。 计算住宅使用面积，过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用，采用使用面积的计算， 可以比较直观地反映住宅的使用状况，也能比较全面地反映住宅所有权人的租赁关系，但在 住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
4.建筑面积。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。如果计算多、 高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
5.住宅的公用积。是指住宅楼内为住房方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、 楼梯、电梯间、水箱间、楼层等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算每户的建筑 面积，存在公共面积分摊的问题
以上就是法律网小编为您详细介绍关于买房时哪些项目不计入商品房建筑面积?的相关知识，如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。
引用法条：
[1]《房屋测量规范》
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