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问题	对商品房预售合同中免责条款的解释
释义	一、对商品房预售合同中免责条款的解释     如果商品房预售合同当事人对免责条款的理解不一致，因而发生争执，就需要由法院根据有关事实和规则来合理解释免责条款的含义。秉着公平理念，解释须需要遵守如下原则：     （一）对免责条款的解释应客观合理。在销售商使用了特殊的术语以适用于所有购房人时，应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据，而不允许以销售商单方面、不公平的理解为依据。对相同的情况不允许有不同的解释出现。法院在审理一个开发项目中多个购房人与销售商的预售纠纷时，应注意运用同一标准对免责条款进行解释。     （二）限制解释原则。为避免免责条款制定者用心构造以制造条款内容不公平，对免责条款未规定或规定不完备的事项，不得采用论理的解释方法类推其他条款的规定以扩张其适用范围或补充其规定的欠缺，而应以法律加以补充或依补充的合同解释方法，加以补充。     （三）对预售商品房合同中免责条款的解释，应符合合同的目的。依符合合同目的的解释，当合同内容暖昧不明或互相矛盾时，应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下，尽可能通过解释的方式予以统一和协调，使之符合合同的目的;当合同文句有不同意思时，应按照符合合同目的的含义解释。比如，将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期，就违背了当事人订立合同的本意。法院不会支持销售商这样的解释。     （四）有利于购房者原则。若条款是属于一方制订的并被对方接受的，则制订条款的一方应当首先承担条款含义不清而给自己带来的不利。商品房预售合同中，预售方将免除自己责任的条款订入标准合同中，理应由预售方承担不利后果。          二、商品房预售合同签订注意事项     （一）注意承包人的优先受偿权     在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为相关法律规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。     由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权;但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。     （二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押     实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低。     三、商品房预售合同中免责条款的基本内容     对商品房预售合同中免责条款的规制：     针对目前商品房预售合同中免责条款较多，消费者权益受到重重限制的情况，应从社会各方面对免责条款进行规制。从各国的做法及我国的实际情况来看，可从以下几个方面进行规制。     （一）立法规制。即从法律上规定免责条款订入合同的条件、有效无效的要件、解释规则、无效或被撤销后的法律后果等。世界许多国家在民法典中对此问题加以规定，如《意大利民法典》第1341、1342条。还有的国家针对定式合同及免责条款制订专门法律，如《英国不公平合同条款法》、《以色列标准合同法》等。我国《民法典》如第496条、第497条等。     （二）司法规制。司法规制是指人民法院对免责条款有司法审查权。法院可以根据受理的案件之具体情况，对免责条款是否已订入商品房预售合同、免责条款有无违反国家强行性法律及社会公共利益的情况、是否有效等进行确认。法院还可以通过对免责条款进行解释，保护购房人的合法权益不受侵害。对于显失公平的免责条款，法院可以根据当事人的申请，确认其为可撤销的条款，使它对当事人不生效。司法规制对于保证购房者免受不公平免责条款的侵害起着重要作用。     （三）行政规制。限制免责条款的消极作用还可以通过行政规制进行。行政机关可以建立事先审核制度，销售商制订的定式免责条款需先向主管行政机关——房地产管理机关申报核准后才可以使用。这样，行政机关就可以在审核时发现不公平的免责条款。目前德国及日本即采用这种方式。此外，行政机关还可以采取事后监督的方法，如在法国，政府组织特别委员会调查不公平合同条款，依据委员会的建议发布命令，禁止使用特定类型的合同条款。目前我国许多地方的房地产管理机关要求辖区内的房地产预售使用规定的合同文本，防范不公平免责条款的出现，这也属行政规制的一种。房地产管理机关还可以对使用不公平免责条款的销售商进行处罚。     （四）社会团体规制。在我国，购房者还可以通过消费者协会，调解与销售商的纠纷。消费者协会还可以建议销售商停止使用对购房人不公平的免责条款。     【合同免责条款】对商品房预售合同中免责条款的规制免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。     以上就是法律网小编为您详细介绍关于对商品房预售合同中免责条款的解释的相关知识，当事人发生争议无法协商解决的，可以通过诉讼处理。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。
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