| 问题 | 地上权、建设用地使用权与分层地上权概述 |
| 释义 | 一、地上权的概念 是指在他人的土地上营造建筑、隧沟渠等工作物而使用该他人土地的权利。 二、我国现行地上权的体系 1、国有土地设立的地上权，主要是建筑用地使用权和分层地上权； 2、集体土地设立的地上权，包括宅基地使用权和乡村用地使用权。 三、建设用地使用权的概念和特征 1、建设用地使用权是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及附属设施的地上权。《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。” 2、建设用地使用权的特征。 第一，建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的； 第二，建设用地使用权的标的物为城镇国家所有土地； 第三，建设用地使用权的目的限于在其上建造建筑物、构筑物及其附属设施； 第四，建设用地使用权的性质是地上权 四、建设用地使用权的设立 建设用地使用权作为一种用益物权，则用益物权的一般取得原因（如转让、继承等），自然也适用于建设用地使用权。建设用地使用权取的初次取得有如下两种方式： 第一，土地使用权出让设立建设用地使用权。 （1）概念土地使用权出让是国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （2）方式土地使用权出让主要有三种方式，即：协议、招标和拍卖。 （3）签订土地出让合同。 （4）登记建设用地使用权从登记时设立。 第二，划拨设立建设用地使用权。 （1）概念土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其它费用。 （2）类型严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。依据我国《土地管理法》的规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其它用地。 五、建设用地使用权的内容 1、建设用地使用权人的权利 1）占有土地的权利； 2）使用土地权利； 3）处分土地使用权的权利。 2、建设用地使用权人的义务 1）支付建设用地使用权费用的义务； 2）合理使用土地的义务； 3）土地保护义务； 4）恢复土地原状的义务。 六、建设用地使用权的变动 1、建设用地使用权的转让 1）建设用地使用权的转让的概念：建设用地使用权人将建设用地使用权以合同方式再行转移的行为。 2）转让建设用地使用权的规则：只有在自然人、法人之间才可以进行转让；转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得的建设用地使用权；转让行为必须签订书面转让合同；进行物权变动登记；建设用地使用权转移时其地上物所有权应当一并转移。 2、建设用地使用权的抵押 1）、建设用地使用权的抵押的概念：抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权拍卖所得价款中优先受偿。 2）建设用地使用权的抵押的规则：建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权；须订立书面合同；建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随之抵押；建设用地使用权在设定抵押以后，抵押人可以转让建设用地使用权；建设用地使用权设定抵押以后，如果在建设用地使用权之上已经设定了房屋租赁关系的，原则上不应影响到原租赁关系的存在，但抵押人应当将建设用地使用权抵押的情况书面告知承租人。 3、建设用地使用权的出租 1）、建设用地使用权出租的概念：是指土地使用者作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。 2）建设用地使用权出租的规则：建设用地使用权出租的客体为建设用地使用权，而不是所有权；须订立书面合同；建设用地使用权出租人不包括国家，而仅限于建设用地使用权人。 4、建设用地使用权的消灭 1）建设用地使用权的消灭的原因：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。 2）建设用地使用权消灭的效果：建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，收回土地。登记机关应当收回建设用地使用权证书。 七、建设用地使用权与房屋所有权的关系 我国采用建设用地使用权与建筑物所有权相结合的立场。在房产和地产的交易中，建筑用地使用权及其地上建筑物所有权必须共同作为交易标的，不能单独流转、抵押和出租。 八、乡村建设用地使用权 乡村建设用地使用权：乡（镇）村企业等自然人、法人依法对集体所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。《物权法》第151条规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 九、分层地上权 分层地上权的概念：在他人所有的土地的上下空间内所设定的地上权。 引用法条： [1]《中华人民共和国土地管理法》 [2]《中华人民共和国物权法》第一百三十五条 [3]《中华人民共和国物权法》第一百五十一条 |
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