| 问题 | 对农信社抵押担保贷款业务中优先权限制 |
| 释义 | 随着市场经济发展的需要，信用社信贷业务的拓展，一些信贷领域的法律问题随着衍生而出，为防范信贷风险，良性发展信用社信贷业务，笔者现就有关抵押担保法律问题进行分析探讨，便于农信系统同仁们在信贷操作中予以关注并加以防范。 优先权，是指法律直接规定的特种债权的债权人对特定物享有的优先受偿的权利。我国《担保法》和《物权法》规定，抵押权的优先受偿权，但法律同时也规定了其他一般优先权和特别优先权对抵押权的限制。 (一)建筑工程承包人的优先受偿权先于抵押权。在目前来看，我们农信社抵押担保贷款绝大部分是房地产抵押，以土地使用权抵押担保为多，特别是房地产开发的个人。 《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步明确：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程峻工之日或者建设工程合同约定的峻工之日起计算”。国家的产法旨意，是为了平衡建设工程承包人和发包人的关系，制约发包人拖欠承包人工程款的行为，保障建筑工人的劳动收入，维护消费者和劳动者等社会弱势群体的利益。但另一方面，在建筑工程开发过程中开发人所需资金的主要提供者的金融机构，其利益却被忽略了，金融机构的抵押权受到了巨大的冲击，房地产开发性贷款的风险明显增高。 为此，我们应采取新对策，避免和化解风险，严格审查制度，对抵押人提供的抵押房产，查明其建设工程款项的支付情况，必要时应取得承包人出具的建设工程款己付清的证明。也可以直接贷款给承包人进行工程建设，同时由发包人提供房产担保，并承担连带责任。发包人为了获得开发资金，承包人为了获得工程项目，为这一措施的推行提供了可能。我们还可以采取更简便的办法，在贷款给发包人之前，要求该工程的承包人书面声明放弃行使工程价款优先受偿权，否则，不发放贷款。承包人为了获得工程项目，也会愿意声明放弃行使工程价款优先受偿权。 (二)抵押人欠税时，税收优先于抵押权。 一般情况下，抵押权优先于税收，税收只优先于无担保债权。但在抵押人欠税的情况下，税收的优先权就会升位。《税收征收管理法》第45条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”。“税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告”。第46条规定：“纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况，抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况”。因此，提醒我们在签订抵押担保合同时，应根据以上规定，查明抵押人是否欠税，或者请求税务机关提供抵押人是否欠税的书面证明，以防范因抵押人欠税给抵押权带来的风险。 引用法条： [1]《中华人民共和国担保法》 [2]《中华人民共和国物权法》 [3]《中华人民共和国合同法》第两百八十六条 [4]《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条 [5]《中华人民共和国税收征收管理法》第四十六条 [6]《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 |
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