| 问题 | 现阶段房地产拆迁评估存在问题 |
| 释义 | 首先，公共利益需要作为房屋拆迁前提的界定比较困难。公共利益在现实生活中难以界定，而在《物权法》中也没有明确界定“公共利益”的概念，这样就给评估一个房屋拆迁项目是否符合公共利益的需要带来困难，而使拆迁矛盾更加突出。比如一些专家认为公共利益的界定应在拆迁之前的规划管理或国土管理环节，不应在拆迁管理部门等。在公共利益概念难以界定的现实条件下，城市房屋拆迁的实施主体由目前的多元化结构变为以政府拆迁为主的格局。《物权法》实施后，由于非公共利益的拆迁缺乏强制执行力，导致这种局面将更加明显，拆迁工作将很难实施。 其次，拆迁评估秩序混乱，缺乏独立性。在评估机构的资格管理问题上也存在着不足。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。有的城市让不具备拆迁评估资格的机构做评估，如审计机构、资产评估机构等多家机构都在从事房地产拆迁评估。拆迁评估过程中，不管评估机构确定的方式如何，最后结果都是拆迁人出资委托。因此，在众多评估机构竞争的情况下，难免会出现有些评估机构为了承揽评估业务，按照委托人的要求，违规出具不实评估，有的甚至违规出具虚假评估报告，评估价格与市场价格差距较大，严重损害了被拆迁人的合法权益，而我国目前现有的对禁止串通评估损害拆迁当事人利益的规定不能从根本上扼制串通评估的现象。 最后，房屋拆迁评估政策执行不到位。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：拆迁评估机构的确定应当公开透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。拆迁当事人对评估报告有异议的，自收到评估报告之日起5日内可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。而这些规定在实际执行过程中有许多困难：一是由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式选择拆迁估价机构的规定，因缺少相应的第三方组织和对实施程序进行监督的部门而无法顺利实施;二是初步评估结果公示制度由于被拆迁人担心暴露家庭财产隐私而不配合;三是拆迁当事人对评估报告有异议另行委托评估机构评估的规定在现实中因缺乏愿意接受委托的评估机构而无法执行。 |
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