| 问题 | 商服用房拆迁补偿价格评估的原则 |
| 释义 | 商服用房也称经营用房，包括商店(商铺、商场、市场等)、餐馆(酒家、茶馆、咖啡馆等)、旅馆(饭店、招待所等)和娱乐场所(歌舞厅、卡拉OK厅等)的用房。 商服用房拆迁补偿价格需要依据评估机构评估出的市场价格确定。当前商服用房拆迁补偿纠纷频发。为促进城市旧城改造的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，有必要对商服用房拆迁补偿价格的评估进行认真研究。商服用房拆迁补偿价格评估的原则如下： 1、合法性原则 即商服用房的拆迁补偿评估，必须以商服用房具备合法产权、合法使用与合法处分为前提。具体地说，在评估时： ⑴ 必须确认估价对象具有合法产权。具有合法产权的商服用房是经依法登记，颁发了房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证的商服用房。无法确认估价对象产权合法性的商服用房，必须在评估报告中进行说明。商服用房的估价结果是假定估价对象具有合法产权情况下的评估，其评估结论是假定估价对象具有合法产权情况下的结论。否则，评估结论无效。 ⑵ 必须按估价对象的合法用途进行评估。只有房屋产权证登记为“商业用途”或“商服用途”的合法商服用房，才能按商服用房进行拆迁补偿评估。目前有不少沿街非商服用房的产权人、使用人，在没有办理产权变更手续的情况下，擅自将用房改为商服用房。估价人员不能把这些房屋作为“商服用房”进行拆迁补偿评估。 ⑶ 必须按照合法处分的规定进行评估。《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，拆迁补偿价格应当根据被拆迁房屋所处的房地产市场的评估价格确定。此市场评估价格，是被拆迁房屋于估价时点在公开市场上合法处分、合法交易的客观公正的价格。对于土地为划拨用地的商服用房，应是补交土地使用权出让金后的价格。 ⑷ 对于持有房屋所有权证和土地使用权证，但房屋已不存在的情况，应按土地使用权证的土地面积评估土地使用权的补偿价格。 2、商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途一般是其拆迁许可证颁发之日所保持的用途 商服用房拆迁补偿评估一般是评估出拆迁许可证颁发之日被拆迁商服用房的市场价值，并以此评估价值作为拆迁人对被拆迁人、承租人不能保持现状继续使用遭受损失的补偿依据。因此，商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途，应是拆迁许可证颁发之日保持现状继续使用前提下的用途。 3、替代原则 商服用房拆迁补偿评估的替代原则包含两层含义。其一是商服用房拆迁补偿评估的结果不得明显偏离类似商服用房在同等条件下的正常价格。其二是商服用房拆迁补偿可以采用市场比较法，即可以根据委估商服用房与近期交易的类似商服用房区域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差异，对近期交易的类似商服用房的交易价格进行修正，从而求出委估商服用房的拆迁补偿价格。 4、估价时点原则 商服用房拆迁补偿评估的估价时点原则，是指商服用房拆迁补偿评估的价格是估价时点的价格。此原则是要注意以下两点： ⑴ 被拆迁商服用房在不同时期的收益应该按照适当的资本化率折算为估价时点的现值。 ⑵ 按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，商服用房拆迁补偿价格评估的结果，一般是房屋拆迁许可证颁发之日的评估价值;规模大，分期、分阶段实施的拆迁项目，评估结果应是当期房屋拆迁实施之日的评估价值。 |
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