| 问题 | 当前房地产拆迁评估的对策 |
| 释义 | 随着城市建设项目以政府投资为主体转移到以社会投资为主，为适应经济体制进一步完善，以及各地城市房屋拆迁的实践需要，2001年6月6日，国务院第40 次常务会议通过了新的《城市房屋拆迁管理条例》。新《条例》对拆迁补偿与安置方面做了较大的调整，对房屋拆迁补偿安置原则和标准有重大突破。但各地应建立一整套拆迁评估质量监管制度，初评、复评、审核等岗位各司其职，以市场调查为基础，以估价规范为依据，交叉检查，集中审核，把问题消化在内部，把隐患消灭在萌芽，确保评估报告内容翔实、描述贴切、测算准确、制作精美。 首先，在评估之前首先应明析评估对象的产权文件。 房地产产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权、或以产权为担保和债权并存和房地产抵押权等权益的有效法律凭证，它包括房地产证及土地出让(转让)合同，低价付清证明、建筑用地规划许可证，建筑工程施工许可证，房地产预售许可证，建筑工程竣工验收证明，房屋建筑面积查丈报告等等。这些文件是评估对象合法性的证明文件，这些合法性文件直接关系到评估方法，各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关，例如在城市房屋动迁评估中，我们经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些房屋下面的土地是出让，有些有产权证，有些没产权证，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，有些房产证上证明为办公楼，而实际上下面却是大型的商场，对于这种情况我本人认为在选用评估方法时应坚持“合理，合法，合情”的原则。 其次应把握对等原则。 在房屋拆迁工作中，动迁单位与被动迁往往是处在不对等的地位中，这主要表现在经济地位，参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位是不同的，在拆迁过程中，被拆迁人是被动的，是弱势的群体，被拆迁人的被动地位使其合法权益受侵害。为了消除被拆迁人的抵触情绪，积极配合响应拆迁工作，应在政策上倾斜，侧至保护被拆迁人的合法权益。进行房屋拆迁补偿时，我认为其标准应略高于(至少不低于)所在类区同类普通住房的正常市场价格水平。当然过分加重拆迁人的负担，加重开发成本，会打击拆迁人的积极性，进而影响城市改造和建设。 三是把握农村房屋拆迁评估的尺度。 农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，没有房产证和土地证，对于这种情况下，作为估价师应采用何种方法进行估价呢?这与安置方式有关，如果以实物安置 (拆一补一)，就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价，如果以货币形式进行补偿，就应当以重量价对房屋、装修以及附属物进行评估，再考虑原有土地使用权的价值，这里的原有土地使用权不应低于该地块当前市场出让价格，而实际工作中，采用货币补偿时，往往由政府定个区位地价，再考虑房屋重量价，我觉得这种方法欠妥。 四是工业厂房的拆迁评估应掌握的原则。 工业厂房作抵押评估时，往往采用重量成本法，其中基本重量价、报建费、投资管理费、财务费、建设工程后三通费用，税金采用当地房产管理部门发布的指标，这样做的通常不够精确，因为工业厂房因建设规模不通，投资管理费，财务费，后三通费细化为道路，同样，场地，绿化，上下水道等，这样做会更精确一点。 工业厂房评估工作中还会遇到一个厂区里，有些单位建筑物作了报建而且取得了房产证，有些未作报建，例如，门卫，食堂，配电房，泵房等，那么评估方法是否应该一样呢?我认为这时应查规划许可溶剂率，如果这些建筑面积加起来超过溶剂率，就应该像道路、场地一样，计算费用，而且应当考虑投资管理费、财务费，对于报建费，利润不作考虑。 |
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