| 问题 | 继承的房产,买卖该如何缴税？ |
| 释义 | 案情简介：王先生的父母拥有一套面积为90平方米的公寓，购房日期为2006年3月。2011年父母亲去世后，王先生继承了该房产，同时办理了相关产权变更手续，该房产为王先生家庭唯一住房。2014年年初，王先生欲将该房产出售，向税务机关咨询需缴纳哪些税费，能否享受相关税收优惠政策? 税法分析 (一)二手房交易的相关税收优惠政策 1.营业税 根据 《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)的规定，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。其中关于“普通住房”的标准，江苏省为建筑面积不超过144平方米的住房。 2.个人所得税 根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。其中“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上;“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。 3.印花税、土地增值税 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137)的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 4.契税 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 (二)王先生能否享受相关优惠政策? 通过对以上政策的了解，我们可以看到：王先生所出售的住宅为90平方米，且属于家庭唯一住房，可以享受印花税、土地增值税、契税的税收优惠。但王先生能否享受营业税和个人所得税的税收优惠?主要焦点在于王先生所持有的房产是否满5年。 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。 换而言之，王先生的房屋出售时是否持有满5年，应以王先生父母亲购房日期为准。王先生父母购房时间为2006年，房屋出售时已超过5年，所以王先生可以享受营业税、个人所得税的相关税收优惠。 |
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