| 问题 | 优先购买权形式要件 |
| 释义 | 优先购买权行使的形式要件——“行使期限” 我们说优先购买权于其基础法律关系或法律事实产生之时即已成立，但在出卖人出卖标的物以前，先买权人不得主张该权利，该权利能否行使、何时行使都是不确定的，只有在出卖人出卖标的物时该权利才得以行使。优先购买权的行使可能会导致出卖人与第三人之间的买卖关系归于无效，若对其行使期限不加以限制，则会使出卖人与第三人之间的买卖关系长期处于不稳定状态，不利于经济秩序的稳定和交易安全的维护，故应对其行使期限予以限制。优先购买权在标的物出卖后“一定期限内”不行使的，即视为放弃。大陆法系各国一般规定“一定期限”从权利人收到出卖人(或第三人)的出卖通知时起算。在中国民法上，对优先购买权仅作了原则性的规定。在共有关系中，只是笼统地规定：“共有人在转让自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”在房屋租赁关系中规定：“出租人在出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”对于这一规定，实践中在以下方面存在认识上的不同：第一、出租人通知的内容为何，是出卖意图还是具体的出卖条件?第二、提前三个月仅是出卖人必须履行告知义务的时间，还是承租人行使优先购买权的时间。 (一)出卖人告知的内容只能为出卖意图，而不能为出卖条件 因为法律规定承租人的优先购买权，立法目的在于提供承租人一个获得承租房屋所有权的机会，承租人能否用该机会获得承租房屋的所有权，则有待于在其与其他购买人的竞买中去实现。在出租人履行通知义务阶段，房屋出售行为尚未真正开始，也就不可能在此阶段以出租人的出售条件去衡量“同等条件”，因此出租人在提前告知阶段，只能告知承租人其出售房屋的意图，关于具体的出售价格等内容，在进行房屋买卖协商阶段方可确定。若我们将出租人的通知义务理解为具体出卖条件的通知，则出卖人可能与第三人就买卖出租房屋进行商讨，双方达成一致后才将出卖条件通知承租人，则其与第三人的买卖合同可能会因承租人优先购买权的行使而归于消灭。而第三人与出卖人可能为买卖房屋缔结合同多次进行磋商，为此支付了大量的财力、物力，这些都会因优先购买权的行使而得不到相应的补偿，造成交易成本和社会财富的浪费。同时这样会使第三人的利益处于无保障状态，挫伤其投资积极性，出卖人的利益也会因第三人投资的减少造成房价下跌而受到损失，从而造成出卖人、第三人、先买权人三者之间利益的不平衡，不利于社会经济稳定和快速发展。[page] 明确出租人负有通知出卖意图的义务后，我们就会发现法律规定的“提前三个月通知”在实践中很难操作。因为’提前三个月“期限的计算是以出租房屋所有权转移时间作为期限终点向前推算期限起点。而出租人仅负有通知出卖意图的义务，若承租人表示愿意购买，则出租人、承租人、第三人便进入了竞买阶段，何时能够达成一致，成立买卖关系，转移标的物的所有权在事前根本无法确定，因而要求出租人“提前三个月通知”根本无法操作。同时从理论上讲，在优先购买权制度中，出卖人仅负有通知和一旦先买权人为同等条件的购买表示，便应履行转移标的物所有权的义务，而期限是为约束先买权人而设，故应改变一直沿用的“提前XX”时间的表述方式， 规定先买权人于接到通知后一定期限内应做出是否愿意购买的表示。 (二)法律应明确规定优先购买权的行使期间 法律应明确规定出卖人于出卖标的物前负有将出卖意图通知优先购买权的义务，同时对优先购买权行使期限予以明确规定。一般而言，该期限过长不利于交易迅速进行和维护交易安全，也容易增加遭受情势变更的机会;期限过短又不利于先买权人权衡利弊，不利于其利益的保护。将来立法可考虑依优先购买权之标的为动产或不动产而规定不同的行使期限，比如可规定不动产先买权人应自收到通知之日起十日内行使优先购买权，动产先买权人应自收到通知之日起五日内行使优先购买权。当事人可以事先约定行使的具体期限，但不得少于前述法定期限。如果出卖人不履行通知义务，就将财产卖给了第三人或者出卖人履行了通知义务，但在先买权人行使权利期间内，在先买权人尚未作出是否购买之意思表示之前就将财产出卖给第三人，先买权人应当享有向人民法院申请撤销出卖人与第三人买卖关系的期间，即所谓的除斥期间，对于该期间，国外民法规定不一，有的5年，有的2年考虑到我国《合同法》第55条已规定对可撤销合同的撤销权，其除斥期间为一年，故将来立法可以规定行使优先购买权的除斥期间为一年，自先买权人知道或者应当知道其先买权被侵害之日起计算，逾此期限，优先购买权即归于消灭。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第五十五条 |
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