| 问题 | 某房地产开发公司诉李某排除妨碍案 |
| 释义 | 某房地产开发公司诉李某排除妨碍案 一审原告方律师代理词 审判长、审判员： 根据法律规定，受本案原告 地产开发有限责任公司的委托并经吉林众达律师事务所指派，作为原告的诉讼代理人，依法参加本案的诉讼活动。接受委托后，代理人查阅了有关资料，并参加了法庭调查，现根据事实和法律发表如下代理意见： 一、原告具有本次诉讼“标的物”房屋的所有权 原告 于2005年9月7日同 门窗厂签订了房屋买卖合同，并于同年12月 办理了房地产变更登记手续，依法取得了房屋权属证书。 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。依照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告拥有使用权的这块土地及地上建筑物是其所有权，其他人无法律上的依据或者合同上的依据不得占有、使用。 二、被告没有该房屋的使用权，其行为本质上是一种非法占有。 首先，被告李树坤并没有和原告 签订房屋租赁合同，同时也不存在任何形式的使用权约定。 其次，根据“(2008)船民一初字第5-号民事判决书”以及(2008)吉中民一终字第7-3号民事判决书”中所认定的事实：“原告(金属门窗厂)于2005年已多次以书面及口头方式通知被告(李 )迁出。”由此可以证明：李 和金属门窗厂之间的不定期租赁合同于2005年业已解除，因为解除权在性质上是一种形成权，即仅凭一方当事人依法作出的意思表示即可使现有的法律关系产生变更或消灭的权利，并且形成权的行使无须征得对方当事人的同意。也就是说，原告 房地产开发有限责任公司在取得该房屋所有权之前被告李 和 门窗厂的不定期租赁合同事实上已经解除了。 因此，被告对于该房屋既没有法定的也没有约定的使用权，被告从2006年12月6日至今占用原告所有的房屋，其本质上就是一种非法占有。 三、被告李 对于该房屋占有、使用的行为属于对于原告的房屋所有权的侵犯，是侵权行为。 依照《物权法》第二条的规定，原告人作为权利人依法对诉讼标的房屋享有直接支配和排他的权利，如果他人未经其同意占有、使用即侵害了其所有权。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，该权利是绝对权、对世权，可以对抗所有权人以外的任何主体。被告李树坤未经所有权人同意占有、使用原告人所有的房屋自然侵犯了原告人的所有权，就是一种侵权行为。[page] 四、被告应该立即停止侵害、排除妨碍，并赔偿原告的租金损失。 根据《中华人民共和国物权法》第三十四条 “无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条“妨碍物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。” 第三十七条 “侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。” 第三十八条 “本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。” 依照《物权法》第三章的规定，原告有权要求侵权人返还房屋、排除妨害、赔偿损失，赔偿损失中的租金时间计算起点应该为原告取得房产证之日起直至被告实际搬出之日止。由于被告的行为属于非法占有，所以本案房屋使用费计算标准双方没有约定，那么本案原告的房屋使用费应当根据吉林市物价局以及吉林市发展和改革委员会的2个文件，其一：“吉市价经房字[2001]第22号文件《关于公布吉林市非住宅房屋租赁指导租金标准的通知》、其二：《关于重新确定吉林市非住宅房屋租赁租金指导标准的通知》这两个文件中确定的指导标准来执行。根据此标准被告应该向原告支付40多万元的房屋使用费用，经原告方面领导研究后，最后原告 房地产开发有限责任公司决定只主张30万元的使用费。 综上所述，被告侵权事实清楚，法律规定明确，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一、二款、《物权法》第三章的规定，请法院支持原告诉求，判令被告立即停止侵害、排除妨碍，并赔偿原告的租金损失，以上意见望法院采纳。 代理人：侯文辉 2009 年 月 日 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第二条 [2]《中华人民共和国物权法》 [3]《中华人民共和国物权法》第三十四条 [4]《中华人民共和国物权法》第三十五条 [5]《中华人民共和国物权法》第三十七条 [6]《中华人民共和国物权法》第三十八条 [7]《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条 [8]《关于公布吉林市非住宅房屋租赁指导租金标准的通知》 [9]《关于重新确定吉林市非住宅房屋租赁租金指导标准的通知》 |
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