| 问题 | 我国的物权变动 |
| 释义 | (一)不动产物权登记 1. 债权形式主义与区分原则 第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”其中法律另有规定的包括，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 同时《物权法》第15条规定物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则，即区分合同效力和物权效力。“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。” 2. 不动产统一登记制度 国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。登记机构应当履行下列职责：(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 登记机构不得有下列行为：(1)要求对不动产进行评估;(2)以年检等名义进行重复登记;(3)超出登记职责范围的其他行为。 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。动产登记簿由登记机构管理。 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 3. 不动产更正登记和异议登记 异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。 《物权法》第19条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”[page] 4. 预告登记 预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。 《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。” 5. 登记错误赔偿责任 《物权法》第21条规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。” 6. 登记收费 《物权法》第22条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 (二)动产交付 不动产物权以登记为公示手段，与此相对应，动产物权以占有和交付为公示手段。《物权法》第23条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 同时第24条规定，“船舶、航空器和 机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”船舶、航空器和机动车等本身具有动产的属性，其物权变动并不是在登记时发生效力。其所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。但是，法律对船舶、航空器和汽车等动产规定有登记制度，其物权的变动如果未在登记部门进行登记，就不产生社会公信力，不能对抗善意第三人。所谓善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生了变动的物权关系相对人。 交付除了现实交付外还有观念交付： 1. 简易交付。第25条规定，“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。” 2. 指示交付。第26条规定，“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。” 3. 占有改定。第27条规定，“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。” 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》 [2]《中华人民共和国物权法》 [3]《中华人民共和国物权法》第二十条 [4]《中华人民共和国物权法》第二十一条 [5]《中华人民共和国物权法》第二十二条 [6]《中华人民共和国物权法》第二十三条 [7]《中华人民共和国物权法》第二十四条 [8]《中华人民共和国物权法》第二十五条 [9]《中华人民共和国物权法》第二十六条 [10]《中华人民共和国物权法》第二十七条 |
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