| 问题 | 《物权法》悄然改变我们生活 |
| 释义 | 核心提示 《物权法》自2007年10月1日正式施行以来，不仅使民众的权利意识得到了进一步普及，而且行政机关依法行政的理念也随之得到了强化。近日，记者就《物权法》实施一年来给居民生活带来了哪些法律保障进行了采访。透过以下案例您会发现，我们已经从容走进了《物权法》时代。法律，正在以前所未有的方式悄然改变着我们的生活。 预告登记保障购房者权益 ◎现实案例：去年年初，张先生在南昌市区看中了一套二手房，在向经纪公司交付7万元首付款后，便到登记机关办理了申请预告登记手续。两个月后，张先生接到经纪公司通知，让其收回7万首付款。事后张先生得知，他看中的那套二手房被房主卖给出价比他更高的另外一位市民。2007年6月17日，张先生一纸诉状将房主告上了法庭，同年11月，法院判决房主转卖房子行为无效。 ◎法官释案：法院判决房主转卖房子行为无效的依据是，《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ◎特别提醒：值得注意的是，在签订完二手房屋买卖合同，买方在交付首付款后，应及时到登记机关申请预告登记，以保证自己的优先购买权，办理预告登记之日起3个月内要办好房产登记，否则，预告登记就失效了。 善意第三人权益受保护 ◎现实案例：李某、张某系夫妻，在南昌共同购买了一辆出租车，以李某的名义办理了车辆登记手续。2007年9月，张某离家出走。李某在此期间以50万元的价格将出租车卖给王某，并为王某办理了过户手续。张某返家后发现出租车被李某卖与王某，遂将李某和购买方王某一并诉至法院，诉称李某在未经其同意的情况下，擅自将夫妻共同财产出租车卖给他人，侵害了自己的合法权益，请求确认该买卖关系无效，要求王某返还出租车。 ◎法官释案：南昌市西湖区人民法院判决的依据是，《物权法》规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人无权向无处分权人请求赔偿损失。 [page] 该案中李某将出租车转让与王某，王某并不知李某系单方擅自处置夫妻共同财产，并支付了合理的价款，办理了转让登记，符合物权法的上述规定。所以，只要没有证据证明王某和李某具有恶意串通等损害张某的合法权益的行为，我们就应当认定王某是善意的。在善意第三人通过交换有偿取得财产时，应当确认买卖关系成立有效，维护王某的合法权益。 ◎特别提醒：李某与张某为夫妻，其财产关系为共同属有，其获得的卖车款也为共同共有，共同享有对该车款的所有权，因而不存在对张某的财产损失的赔偿问题。对此类案件如认定买卖无效，不利于保护正常的民事流转关系，维护公平、高效的经济秩序。 业主将业委会推上被告席 ◎现实案例：王女士所住的南昌一小区楼道内安装了电视广告系统。每天早八点到晚九点的电视广告声让白天休息晚上工作的王女士无法安心睡眠。王女士质问物业为什么不经业主同意就安装电视广告系统？物业回答说，这是经过了业委会同意的，而业委会认为电视广告可以增加小区收入，并不是坏事，所以没就此事召开业主大会。王女士为此将业主委员会推上了被告席，法院认为业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，应拆除小区楼道内的电视广告系统。 ◎法官释案：南昌市东湖区法院判决的依据是，《物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 ◎特别提醒：新修订的《物业管理条例》规定，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 案例中业委会和物业安装电视广告的行为未经业主大会讨论，在《物权法》和物业管理条例实施后，王女士就可以根据上述规定，向法院起诉，要求业委会和物业停止电视广告。 业委会有权阻止违章搭建 ◎现实案例：在南昌市东湖区某小区，一位住在底层的业主在其房前的绿地上扩建庭院，物业公司多次对该业主进行劝阻，但劝阻无果，导致另3户业主“跟风”私搭乱建。针对这一现象，物业公司和业主委员会共同把私搭乱建的业主告上了法庭，法院判决这4户业主拆除违章建筑。 ◎法官释案：南昌市东湖区法院判决的依据是，《物权法》第八十三条规定：业主大会和业主委员会，对违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。[page] ◎特别提醒：《物权法》的规定限制了购买顶层及首层的购房人，虽得到额外的顶层或花园面积，也不能随意乱来，做影响全体业主的私搭乱建的事情。《物权法》为业主对住宅维权找到了判定依据，从法律上防止私搭乱建的现象出现。 □ 文/记者刘德禄 引用法条： [1]《物业管理条例》 [2]《中华人民共和国物权法》第二十条 [3]《中华人民共和国物权法》第七十八条 [4]《中华人民共和国物权法》第八十三条 |
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