| 问题 | 如何确定房地产合同的效力 |
| 释义 |
房地产开发始终面临着来自法律、政策、管理和市场的风险，而合作房地产开发的情况更为复杂 鉴于合作开发合同纠纷案件比例高，案件复杂度高，缺乏法律依据，《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）对房地产合作开发作了较为详细的规定，“合作开发房地产合同纠纷”一节共有14条，占全部条文的一半。结合解释,，本文探讨了确定房地产合作开发合同效力的几个影响因素，以合作的形式共同开发房地产是我国现行土地制度的必然产物，国家享有的土地所有权是有限的不可动摇和不可转让。土地所有权不能授予任何民事主体，也不能进入市场流通。因此，国有土地只能通过使用权合法使用和转让，这就决定了国有土地使用者可以将土地作为出资，与他人合作开发房地产，实现土地要素与资本要素的结合，为了最大限度地实现国有土地使用者的权利 合作房地产开发合同是指双方或多方之间的协议，一方提供土地，另一方提供资金、技术和劳务，共同开发土地和建造房屋，并在项目开发完成后按约定比例分享利润 资质决定的有效性 本解释的规定符合合作房地产开发合同不要求所有合伙人“共同经营”的精神。由于房地产开发经营的复杂性，投资者因自身条件或其他因素不参与房地产开发经营，体现了各方自愿原则，不妨碍国家市场管理秩序、社会公共利益，不违反国家强制性法律法规。因此，双方有权商定是否共同经营。当然，由于法律并不要求所有合伙人共同经营，没有必要要求所有合伙人都具有房地产开发经营资格 限制 1《未取得国有土地使用权证书的土地解释》第9条规定：“出让人未取得《土地使用权出让证书》，与受让人订立《土地使用权出让合同》，且出让人在诉讼前已取得《土地使用权出让证书》或有批准权的人民政府同意的，该合同视为无效是有效的。《解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨的土地使用权作为投资与他人签订合作开发房地产合同的，该合同无效。但在诉讼前已办理审批手续的，本合同视为有效。“ 划拨土地使用权是土地使用者经县级以上政府批准，依法或无偿支付补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，具有取得合法、无偿或低补偿的特点n收购、无限期使用和处置限制。正是基于上述特点，划拨土地未经批准不得作为投资参与房地产合作开发 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。