| 问题 | 房屋建筑工程质量纠纷及无效合同处理 |
| 释义 |
房屋建筑工程质量纠纷及无效合同的处理 房屋建筑工程质量纠纷近年来有上升趋势，笔者认为房屋建筑工程质量问题不能影响合同的有效性，一般认为这一问题发生在有效合同的基础上，而仅仅是合同本身影响合同的继续履行或终止。对此，保证交付房屋的质量是出卖人的义务，而买受人通常没有能力和责任对房屋质量进行复核，因此此类纠纷的焦点在于保护买受人的利益。但不排除出卖人在出售房屋时故意隐瞒房屋瑕疵的真实情况，侵害买受人利益，致使合同无效的情形。当然，对于所谓的房屋质量缺陷应该有一个合理的解释范围。如果法律允许在合理范围内对缺陷采取补救措施，不一定会导致合同无效。原《经济合同法》第七条第二款规定：“无效的经济合同，自订立时起，没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同确认无效后，当事人按照合同约定取得的财产应当返还给对方，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失；双方都有过错的，统一的《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同，从一开始就没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当返还；无法退货或者无需退货的，折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。双方都有过错的，应当各自承担责任。” 以上是关于无效合同处理的法律规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定处理。一般来说，对无效合同的法律处理主要是（1）返还财产或折价赔偿；（2）赔偿损失，这主要是对过错方的赔偿，无过错方不需要承担法律后果。在具体处理上，笔者认为在上述前提下，应遵循几点。公平原则房地产开发经营是一种民事行为。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在处理无效的房地产开发经营合同时，也应贯彻这一原则。比如，因未办理房屋租赁许可证导致租赁合同无效的，按照规定，租赁关系无效的，承租人将房屋返还给出租人，有过错的出租人仍应赔偿承租人的损失。但这里有一个不容忽视的情节，即承租人没有过错，但确实使用了出租人的房屋，而出租人是实际受益人，出租人也遭受了没有实际使用房屋的损失。笔者由此认为，在类似情况下，让无过错的承租人支付真实房屋的租金（租金的确定可由鉴定部门鉴定），更为公平合理。因工程质量引发的纠纷也有类似情况，即合同确认无效后，出卖人应赔偿买受人损失，但同时也应考虑买受人已实际使用该房屋并具有一定利益，故可根据实际情况给予合理赔偿租赁的确认方法。房地产开发经营案件中的法律关系种类繁多。一种法律关系无效，往往会影响其他法律关系。因此，在处理无效合同时，可以尽量考虑综合协调，减少诉讼程序。例如，在权利确认的情况下，既有房屋抵押关系，也有房屋买卖关系。买卖关系确认有效的，抵押关系无效。如果不存在退房或赔偿损失的问题，应责令当事人终止其他权利登记，以确保买卖关系的确认。 以上是相关答案。对于因房屋建筑质量引发的纠纷，一般需要与开发商协商，相关标准将在购房合同中约定。如果从一开始就达不到标准，那么这就是无效合同，开发商如果有其他法律问题应该退款，以便咨询相关律师。你知道吗 |
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