| 问题 | 商铺租赁应注意的几个特殊问题 |
| 释义 |
1、 企业在租赁商铺一段时间后，往往因经营不善而考虑将商铺“转让”或转租。租商铺的时候，一定要搞清楚谁是商铺的真正产权人。如果经营者现在不是产权人，就会涉及转租或转让的问题。在商铺租赁中，转租、转让现象非常普遍。我们曾经在一条链子里碰到过将近十只手，这太神奇了。 在维护分租人与房东租赁关系的同时，分租人与分租人之间产生租赁合同的行为属于店铺的分租；原承租人退出租赁合同，以新承租人取代原租赁法律地位的行为，属于店铺转让（租赁合同）；原租赁合同终止时，新承租人与房东签订新的租赁合同，并就租赁合同中涉及的问题进行新的谈判，租赁合同为独立租赁合同。
转租时，我们必须确认转租人是否有权转租，确保本租赁合同的期限不超过上一份合同的租赁期限，并审查以前所有租赁合同的效力。因为转租合同的效力取决于前一方合同的效力和前一方的转租权。在实践中，即使之前所有的合同都有转租的权利，最好还是请房东书面确认。由于商铺租金通常不断上涨，房东拒绝转租、要求提高租金的情况并不少见。而且，事前合同的效力尚未通过诉讼或公证确认，审查只能作出初步认定。 使用租赁合同转让方式时，最好、最简便的方法是对原租赁合同进行解释和补充，以保持合同前后内容的一致性。但必须注意已履行的合同义务与未履行的合同义务之间的联系，特别是定金与未付租金之间的联系。 使用独立租赁合同时，应确认原租赁合同已有效终止，并注意不要让原租赁合同遗留的纠纷影响到我们自己的租赁合同。 无论采用上述哪种方式租赁商铺，在商业习惯上都存在“过户费”的问题。也就是说，上家租住商铺时，出于装修等原因投入了一定的资金。上家退出企业交给下家使用时，要求下家给予一定的补偿。即使装修费用不多或根本不装修（上房有的纯粹从事租赁投资），在商铺的市场情况下，下房也不能拒绝上房的要求。只要同意转让费，就不存在违法或强制的说法。二是营业执照的颁发。经营者要想合法经营，需要办理营业执照等手续。根据法律规定，经营者需要有经营场所的，在办理营业执照时需要提供房产证或租赁合同。一般来说，如果该店原经营者的营业执照未被注销或变更为其他注册地址，新承租人将无法与该店申请新的营业执照（不同于商场营业执照之间的关系，市场等综合性场所和具体摊位的营业执照）。 然而，也有许多经营者不申请营业执照，借用正手的营业执照。事实上，这种经营不构成合作经营或合同经营。实际上，借照转租商铺或转让租赁合同都是违法的。一方面，它不完全合法，另一方面，它很容易受到正手。 此外，一些业主擅自将商铺分割，分别出租给几家企业。这也将导致企业之间的营业执照面临障碍。三是装修问题，每家企业接管店铺后，他们通常都要进行一些装修再开业；一些加盟商、代理商和连锁店也需要强调装修风格的统一。但具体出租的商铺可能不符合这一要求，因为商铺装修不能破坏主体结构。 同时，租赁合同到期后，如何处理装修也应在租赁合同中明确约定。否则，承租人的赔偿请求与出租人的归还请求之间很容易发生冲突。一些商店经营者对电容器有特殊要求，需要扩大。然而，扩容并非易事。需经有关部门批准，有关部门将按计划严格限制电容。一些新开的商场或市场，为了吸引商家，往往明示或暗示，近期该地区将建成配套完善、人气良好的商圈，并给予商家各种口头承诺。然而，这一事实往往使租客无法实现自己的愿望，甚至损失了所有的钱。租完店后，很多事情都需要房东的配合。比如，房东需要提供房产证办理营业执照，房东还需要提供装修的相关材料。扩张更为重要。但是，如果合同中对这些问题没有约定，房东往往以无义务为由拒绝合作，或以其他理由拖延合作。有人可能会说，租商铺是房客的事，不是房东的事。但我们认为，在合同中明确租赁商铺的经营内容是非常重要的，因为它实际上界定了租赁商铺的用途。 我们知道，在我们复杂的行政体系中，环卫、工商、消防、规划等各个管理部门都会对企业的经营活动进行管理和制约。由于这些部门的介入，利用租赁商铺经营的目的往往无法实现。比如，居民楼一楼的临街商铺的餐饮活动受到环卫部门的限制。这些限制并没有得到企业的充分理解和预测。 但是，如果合同中约定了商铺租赁的目的，当经营活动受到相关管理部门的限制时，可以以无法实现合同目的为由终止租赁合同，无需承担违约责任。8拆迁户往往希望能够长期稳定经营。如果生意好，他们会增加投资。但是，如果拆迁，那么企业的愿望就会落空。如果已经纳入拆迁红线范围，连营业执照都不能申请。考虑到房东，特别是转租人和转让人，可能会隐瞒这些重要信息。因此，预测未来搬迁趋势，参考城市规划红线图是非常重要的。在合同中还必须就未来可能的搬迁达成协议。 以上是笔者根据业务和实践经验总结和说明。《合同法》中有许多一般性问题需要注意，而商铺租赁合同中也有一些特殊的问题需要注意，如承租人的姓名等。你知道吗 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。