| 问题 | 承租人的优先购买权如何表现 |
| 释义 |
1。“卖不破租”原则的适用与例外租赁期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力，即所谓“卖不破租”原则，除非没有法律或约定的情况，否则应适用。抵押期间，抵押人出租抵押物。此时，抵押权与租赁权在同一标的物上并存，不适用“卖不破租”的原则。但先租后抵的房屋权属发生变化的，仍应适用“卖不破租”的原则。在法院依法查封时，如果先查封后租赁，则法院强制拍卖不适用于“卖不破租赁”；如果先租赁后查封，则可以适用这一原则。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。第三方是分承租人。出租人出售出租房屋时，承租人有优先购买权，分承租人没有优先购买权。因为转租合同的当事人是承租人和转租人，转租人与房屋出租人没有法律关系。 根据《合同法》，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者死亡，其共同居民、共同经营者或者其他合伙人根据原租赁合同要求出租房屋的，人民法院应当予以支持。此时，共住人、合作方或其他合作方成为承租人，出租人在出售房屋时应有优先购买权。（1） 当承租人的优先购买权受到侵害时，承租人无权确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其在同等条件下直接与出租人形成买卖合同关系。为避免承租人滥用权利，承租人在行使优先购买权时应当作出规定，承租人主张与出租人订立买卖合同的，应当支付一定数额的定金或者提供担保，使出租人信赖其履行能力。（2） 本案中，根据《房屋租赁合同司法解释》第二十一条规定，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。第三人未善意取得租赁房屋的，承租人可以在同等条件下优先受让。在司法实践中，损害赔偿的范围通常包括两个方面：一是承租人行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任所发生的费用。如承租人确定出租人是否出售房屋的调查取证费用、确定房价的鉴定费用、与出租人协商的费用；二是房价差价损失。其他损失主要包括寻租费和搬家费。（三）房屋转让前，出租人告知承租人房屋转让事实，但告知承租人的转让条件与实际交易条件有较大差异。与上述情形相同，承租人仍不能以优先购买权受到损害为由主张交易合同无效。但出租人与第三人存在恶意串通，且告知承租人的条件明显高于与第三人的交易条件的，承租人可以根据《合同法》第五十二条的规定，请求确认房屋买卖合同无效。你知道吗 |
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