| 问题 | 如何补偿提前终止租赁合同 |
| 释义 |
租赁合同提前终止如何赔偿新《民法典》将于2021年1月1日起施行。合同法及其相关解释有效期至2020年12月31日。届时，与民法典相抵触的规定将失效，并将被新的司法解释所取代。第一，租赁合同提前终止的，出租人可以在下列条件下解除租赁合同，收回全部或者部分租赁房屋：（一）租赁协议到期时，出租人应当按照协议收回租赁房屋；（二）协议未到期时，出租人家庭人口增加，住房困难的，出租人可以与承租人协商收回租赁房屋；（3）（4）承租人故意或者过失损坏租赁房屋，改变房屋用途，拒绝修理或者赔偿的。 在上述情形下，承租人不允许出租人提前解除租赁合同的，出租人可以起诉房屋所在地人民法院调解或者判决，保护其合法权益。租赁合同提前终止如何赔偿？ 问：今年，我租了一间店面房两年。经过三个月的经营使用，我因故无法继续租房，并向房东提出解除合同。房东说可以不租，但我会补偿他剩余期限的租金。请问，如果我提前解除租房合同，我要付房东这么多钱吗？ A:处理此类纠纷的原则是，租赁合同有约定的，按约定处理；没有约定的，以租赁合同能否继续履行为准。合同不能继续履行或者不需要履行的，可以解除合同。提前解除租赁合同的赔偿，租赁合同不约定的，承租人单方解除合同的，承租人应当赔偿出租人的损失。一般来说，剩余租期超过3个月的，按照3个月的租金计算支付赔偿金；剩余租期不足3个月的，按照剩余租期的租金计算支付赔偿金。因此，在你的情况下，你需要赔偿房东三个月的租金。定金不是违约金，不能直接从提前终止合同中扣除。在房屋租赁合同中，业主通常在签订合同后预付几个月的租金作为定金。如果双方发生纠纷，特别是承租人提前解除合同，出租人往往会扣留定金作为违约金。其实，定金并不是提前解除合同。出租人之所以需要收取定金，是因为出租人将自己的房屋及相关附件交给承租人使用。为了保证承租人在使用过程中对租赁物造成的损害能够得到赔偿，特设定定金。从这个角度看，无论是租赁关系的正常终止，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有损坏，定金就应该返还。 除非双方在租赁合同中明确约定，否则一方应因违约而终止合同，违约金的金额应根据保证金标准确定。 2。单方解除合同的违约金标准如何确定？ 作为一名律师，在出租人或承租人提前解除合同时，我经常会遇到这样一个问题：“法律对违约金的数额是否有明确的标准规定？” 这里我想再次告诉你：“不！”在《合同法》中，违约金数额的确定主要是一个问题原则：“有约定的，没有约定的，按照实际损失计算。”我们在第一章介绍违约责任时已经介绍了这一点对房屋租赁没有特别规定。 但是，房屋租赁合同终止时，如果没有约定违约金，如何确定单方终止给对方造成的损失？很难准确识别。 出租人单方解除合同时，如何确定承租人的损失？如果承租人想另找房子出租，很难计算所花的时间。除必要的搬家费外，无论是否发现，都难以准确确定实际损失金额。 为什么承租人单方面终止合同？似乎很容易找到一些原因，这可以说是“造成空置房流失”，但空置房流失几个月是否合理？你不能一直空着不找新的承租人？例如，在上一个案件中，原告要求空置房屋损失一年半，法院只支持空置房屋损失四个月。因此，为避免违约金标准的不确定性和争议，律师建议双方在签订房屋租赁合同时，必须在书面合同中明确单方解除合同的违约金标准。比如明确约定几个月的租金作为违约金，或者直接表示按照定金标准确定违约金的数额。 这样，一旦发生单方面解除，守约方主张违约责任简单方便；违约方对自己的违约后果也有预期，可以提前准确判断后果，而且违约时会有一个客观的得失衡量标准。对双方都有好处。 3。如何提前解除合同而不承担违约责任？ 由于客观原因，承租人或出租人想提前解除合同，不愿承担违约责任的情况时有发生。如前所述，如果双方达成协议解除合同而不承担违约责任，当然不能承担违约责任。但谁能保证达成共识呢？我们能提前做好这项工作吗？对！如果我们事先在合同中采取一些灵活的措施，我们就能做到。 例如，双方可以在租赁合同中明确约定，如有任何情况，合同将自动终止，双方无需承担违约责任，如房屋需要拆迁、承租人工作场所发生重大变化等。当然，如果出现这些情况，为对方预留必要的准备时间是合理的。再举一个例子，从双方目的的角度来看，承租人是使用特定的房屋，出租人是出租牟利。因此，我们也可以从合同的目的出发，规避双方的违约责任。 例如，可以达成如下协议： 承租人提前解除租赁合同的，应当承担三个月的租金作为违约金。但承租人在不低于原租赁合同的条件下为出租人找到新承租人的，不承担上述违约责任； 出租人提前解除租赁合同的，应当承担三个月的租金作为违约金。但出租人在出租房屋所在的居民区内，如能找到与原出租房屋租金标准相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家费用外，出租人不承担违约责任。 事实上，上述备选方案，即使事先没有约定，当一方想单方解除合同时，也可以提议与另一方协商。但是，如果事先没有达成协议，即使你的计划是合理的，对方也可能不会绝对接受。因此，如果可能的话，最好提前达成协议。提前终止合同应有必要的书面程序。 如前所述，合同正常终止时，双方应办理交房手续，核对物品，退还剩余租金和押金。上述过程应有书面文件证明。在合同提前终止的情况下，上述文件当然是必不可少的。除此之外，还应该有另外一个，那就是租赁合同终止的确认。在这份文件中，双方应明确哪一方提出解除租赁合同，另一方持什么态度，是否承担违约责任，以及如何承担责任。 例如，在我们前面提到的案例中，易建联
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