| 问题 | 商品房融资租赁销售、违约及违约责任 |
| 释义 |
1、 商品房融资租赁销售 以开发商为出租人或**租赁公司为出租人，买受人为承租人，租赁期届满后租赁房屋产权归承租人所有的“融资租赁”商品房销售模式，有利于保障房建设开发商清除库存，刺激潜在的市场需求，并迅速收回资金。
1。以**租赁公司为出租人的“融资租赁”销售模式，开发商、**租赁公司和买方（承租人）提出了具体明确的房屋租赁申请。**租赁公司根据租赁对象与开发商签订购房协议后，**租赁公司将房屋租赁给承租人，**租赁公司收取租金收入并开房，开发商实现了销售房地产的目的。承租人应当在房屋租赁期限届满后取得房屋所有权。 2。房地产是否属于融资租赁的合格标的。 对于融资租赁的范围，我国法律、行政法规没有给出明确的界定。根据商务部2005年颁布的《外商投资租赁业管理办法》，租赁物限于机器设备等动产、汽车、船舶、飞机等车辆。根据银监会2007年发布的《租赁公司管理办法》，融资租赁交易适用的租赁项目为固定资产。 根据《会计准则-固定资产》，固定资产是指为生产商品、提供劳务、投资或者经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。但《合同法》和《融资租赁合同司法解释》并未对租赁物的范围作出规定。最高法院《融资租赁司法解释（草案）》第四条曾规定：“有下列情形之一的，人民法院应当认定融资租赁合同无效：（二）但终稿删除了上述规定。《天津市人民政府办公厅关于加快天津市金融租赁业发展的意见》第一条第（三）项关于售后回租业务权属和权证办理的规定是“办理租赁合同变更登记手续”在规定期限内办理租赁房地产权属和动产抵押权变更登记。”根据《意见》，天津市允许房地产作为融资租赁业务的租赁物。由此可以看出，我国法律对租赁权没有统一明确的规定，商务部也不承认房地产为租赁权；但作为金融业的主管部门，银监会对房地产为租赁权持积极态度。 3.“以开发商为出租人的“融资租赁”销售。 开发商租赁房产形成的稳定现金流，可以通过资产证券化或将应收账款转给商业保理公司，一次性收取租赁期内的全部租金，达到了出售房屋的商业目的。 以开发商为出租人的“融资租赁”销售，可以规避房地产能否成为融资租赁标的的法律障碍。 开发商不通过**租赁公司直接将房屋出租给买方。这种租赁模式不再是传统的融资租赁，不受法律对房地产能否成为融资租赁对象的限制。 开发商出租房地产形成的稳定租金收入可以证券化。 证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定第三条：本规定所称基础资产，是指符合法律、法规规定，权属明确，能够产生独立、可预见性的产权或资产可以指定现金流和现金流量。基本资产可以是单个产权或财产，也可以是多个产权或财产的组合。 前款规定的产权或者财产的交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流量应当连续稳定。 基础资产可以是企业应收账款、租赁债权、信贷资产、信托受益权和其他财产权、基础设施、商业财产和其他不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权。2违约及违约责任1。出租人有义务按时支付租赁价款。出租人迟延履行的，对承租人构成违约，给承租人造成的损失由出租人承担。 2。融资租赁中，租赁物一般由承租人指定，出租人购买；或者承租人特别授权，出租人可以在授权范围内选择租赁物。出租人未按规定购买租赁物的，视为违约。在租赁期内，承租人有权占有和使用租赁物，出租人不得侵犯。除非承租人违约，否则出租人无权收回租赁物。对此，《最高人民法院规定》第十条指出，“在融资租赁合同有效期内，出租人非法干扰承租人正常使用租赁物或者擅自收回租赁物，给承租人造成损失的，出租人应承担赔偿责任。其他违约情形 此外，还可能存在出租人擅自增加租金等违约情形。总之，只要出租人不履行、不当履行、迟延履行、拒绝履行，就构成违约。 根据《民法通则》和《经济合同法》的规定，承租人可以根据出租人的不同违约条件，要求出租人承担损失赔偿责任，继续履行或者拒绝租赁设备。当然，出租人也应该谨慎行事，尽量避免为自己的违约承担法律责任。否则，不利于出租人开展业务。 以上为本公司编制的商品房融资租赁销售、违约及违约责任的相关资料律师网. 融资租赁销售商品房将涉及房屋所有权。如果发生违约，房屋所有权仍将归出租人所有，因此出租人有权收回房屋，承租人将遭受一定损失。如果您有任何问题，请在线咨询。你知道吗 |
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