| 问题 | 承租人在租赁二房东房屋时应注意的法律知识 |
| 释义 |
租客在租二房东的房子时要注意问题。1转租必须经出租人批准。转租期间，承租人原则上不得转租。承租人要将出租的房屋转租，必须征得出租人的同意。未经出租人同意将房屋转租的，称为非法转租或者非法转租，无效。法律依据：《合同法》第二百二十四条规定：“经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”承租人未经出租人同意转租的，《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条也规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人剩余租赁期限内，超过承租人剩余租赁期限的转租期限无效。司法解释规定“除非出租人和承租人另有约定”，即出租人和承租人另有约定的，超出剩余租赁期限的转租也有效，转租可以根据约定认定为有效。不过，这实际上相当于本租约中的新租期，更为合适。因此，我们可以确定转租合同有效的基本条件，一是出租人的同意，二是在剩余租赁期内。第三，出租人的异议权和同意转租的推定。司法解释规定了两条规则：一是出租人知道转租事实，承租人构成擅自转租。司法解释规定异议期限为6个月。六个月内，出租人发现转租事实的，可以提出索赔异议。反对权就是形成权。一旦提出异议，转租将无效。六个月的期限是排除期，这是一个固定的期限。第二，超过六个月异议期限出租人未提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效。出租人应当承认承租人与转租人之间转租合同的效力。转租合同的第三人，即转租人，在本租约当事人发生纠纷时，可以参加本租约的诉讼。当本租赁合同双方发生纠纷并提起诉讼时，或对合同效力产生争议，或对租金产生争议，其后果可能影响转租人的利益，因此转租人有权要求参加诉讼。在参与诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人。法院不得拒绝转租人无独立请求权的第三人就本租赁合同双方纠纷提起诉讼的请求。 值得研究的是，司法解释将这一规定写入了第十六条，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，未经承租人同意，出租人要求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，那么这一规则仅为此目的，按照本条的逻辑是不够的，这一规则只适用于反对和推定同意转租的诉讼，但事实上，在其他方面，转租人的利益将与转租人的诉讼有关。因此，转租人以第三人身份参与诉讼，没有独立请求权的，法院应当予以支持。（5） 承租人拖欠租金时分承租人的抗辩权属于根本违约，出租人起诉解除合同，涉及分承租人在转租合同中的利益。对此，分承租人可以代表承租人支付租金和违约金，以此作为抗辩理由，主张合同不能终止。这是合理的辩护。转租人有权抗辩终止合同。对此，出租人不能解除租赁合同。转租人支付的租金和违约金，由承租人代为支付。因此，如果租金超过转租人应支付的金额，可以作为转租租金或向承租人追讨。房屋租赁合同终止后，由于转租合同的存在，出租人有权在转租人仍拥有房屋的情况下，要求转租人腾出房屋。原因是本租赁合同已经终止，转租合同肯定不复存在，转租人有义务腾出房屋。合同解除后，转租人仍占用租赁房屋一段时间的，应当承担逾期腾退房屋的房屋使用费。本租赁合同的当事人是出租人和承租人，而转租合同的当事人是承租人和转租人之间的合同。根据合同相对性原则，出租人似乎只能要求承租人承担义务，无权要求转租人承担义务。但是，由于租赁合同已经终止，转租人没有合法理由占用租赁房屋。出租人可以直接要求转租人腾退房屋并支付逾期使用费。7解除租赁合同的法律依据：《合同法》第二百二十七条承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为无限期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限内通知承租人。第二百三十三条租赁物危及承租人安全、健康的，即使承租人在签订合同时知道租赁物不合格，也可以随时解除合同。解除权的行使方式：一是催告承租人支付租金，即承租人不支付租金的行为尚未构成根本违约时，出租人应当催告承租人支付租金。承租人收到催交通知后，在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以通知承租人解除租赁合同。另一种是通知解除合同，即当承租人拖欠租金构成根本违约时，出租人可以直接通知承租人解除合同。 实践中，合同法的上述规定存在很大的不确定性。如果承租人欠租多长时间构成“根本违约”，由于《合同法》没有对此作出具体规定，不同的法院可能会有不同的理解。法院对具体问题持不同意见是正常的，但这种认识使承租人难以行使撤销权。假设承租人连续6个月未支付租金，出租人擅自宣布解除合同，并要求承租人搬走；如果承租人不服，则向法院提起诉讼。法院可以认为，承租人的行为尚未构成根本违约，出租人未经通知解除合同的行为违反了合同，很可能由守约方转变为违约方。因此，建议采用两种方式： 首先，在租赁合同中事先明确约定。例如，出租人和承租人可以约定，如果承租人两个月没有支付租金，承租人可以终止合同。第二，在没有明确约定的情况下，出租人不能确定承租人的行为是否构成根本违约，出租人应当避免采取通知终止的方式，而选择催告终止，从而为出租人正确行使权利提供保障。8诉讼请求当承租人不支付租金，协商不成时，出租人往往选择通过诉讼解决问题。但如果权利要求书的内容选择不当，可能会给自己带来麻烦。实践中，主要表现为出租人的债权不完全。出租人只要求解除租赁合同，而不要求承租人搬出租赁房屋的，法院只按照民事案件“不告不理”的原则，对是否应当解除合同作出判决，对承租人是否应当搬出的问题不予处理，法院未处理的内容不具有强制执行效力。出租人中标后
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