| 问题 | 二手房买卖要注意什么 |
| 释义 |
据小编介绍，10月1日晚出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干办法》第五条提到：严格商品房合同网上签约管理，严禁转让期房，且备案后不得变更或取消商品房合同网上签约。这就是说，如果房主把房子卖了，他需要先拿到房产证，然后才能办理。而前面提到的成都市民的房源是第二套新房源，他还没有拿到房产证。因此，鲁巴网告诉业主，房子供应不能卖。 近期，随着房地产市场政策的实施，二手房市场的调控作用显现，由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势。那么，在二手房销售过程中应该注意什么呢？ 购买没有房产证的二手房有哪些风险？ 根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记取得权属证书的房地产，不得转让。同时，《物权法》第九条规定：“不动产权利的设立、变更、转让、消灭，依法登记后生效；未经登记的，不生效，除法律另有规定外，“买受人无房产证购买二手房的主要法律风险如下： （1）房屋为小产权房、违法建设或其他原因的，不能从头办理房产证，则双方签订的买卖合同无效，买受人的购房目的无法实现；（2）对于没有房产证的二手房，买受人办理产权变更手续有障碍，买受人将无法取得该房屋的产权；（3） 如果买受人不能办理产权变更手续，其权利将长期处于不确定状态。在这种情况下，出卖人二次出卖房屋或者出卖人对债务有争议的，房屋将被司法机关查封，买受人的权益可能得不到保护。 如果买受人购买的二手房是未交付的“期房”，建议买卖双方直接与开发商协商办理更名手续，即买受人直接与开发商签订预售商品房买卖合同，卖方完全退出交易，买方取代原来的卖方。当然，前提是开发商愿意配合办理变更登记手续，但“报关单”已在成都出台后实施了多项措施，促进了我市房地产市场平稳健康发展，这种操作模式难以推行。目前，在二手房交易过程中，纠纷主要集中在哪些方面？二手房交易在法律关系上属于买卖合同。根据其标的物的特殊性，主要争议可分为： 一是出卖人的主体资格，即出卖人是否有处分标的物的权利，如标的物是否由夫妻共有的一些财产，或者标的房屋有其他共有人； 二是标的房屋存在质量纠纷，如漏水、防水等问题； 三是标的房屋的交付时间，或者购房款的支付时间，而产权证办理时间不按合同约定履行；四是违反诚信原则，如标的房屋被抵押、出租、查封甚至一房二卖，以及户籍迁移等。第五是违约风险。随着各地房价的快速上涨，大量事件时有发生，比如卖家宁愿双倍定金解除合同。因此，在二手房购买过程中，建议详细了解房屋状况，包括房屋是否抵押、查封、出租等；同时可以邀请律师参与制定规范的合同条款，防范法律风险。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，买受人在下列期限届满未取得房屋所有权证的，出卖人应当受到处分：除当事人另有约定外，应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的房屋权属登记期限；（二）商品房买卖合同标的物为未完工房屋的，自该日起90日内（三）商品房买卖合同标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日内交付使用。”根据规定，办理房产证的期限可分为三种情况。一是商品房买卖合同约定的，出卖人应当在商品房买卖合同约定的期限内协助买受人办理房屋产权证；二是，商品房买卖合同没有约定，标的物是尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；三是商品房买卖合同没有约定，标的物是已竣工的房屋的，自房屋交付使用之日起90日内签订合同的日期。 购买二手房后，发现房子已被查封。如何维权？ 买受人的购买行为符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的，被执行人将需要转让的财产出售给第三人，第三人已经支付全部价款，实际占有或者不转让财产。第三人没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结财产。人民法院不得对全额支付、实际占有、不转移所有权、无过错四项条件下的财产进行查封。买方可以向法院提出异议。如果发现符合开封条件，法院将开封该财产。 如果买受人已按照商品房买卖合同约定支付了购房款，但标的房屋被法院查封，首先可以与出卖人协商，到房管局了解查封情况，以了解是否可以通过还债或更换密封财产的方式向法院申请开封； 其次，如果没有达成共识，买受人可以根据商品房买卖合同约定，要求出卖人承担违约责任。买受人支付定金的，可以要求出卖人双倍支付定金，也可以根据合同法的规定要求出卖人解除合同，赔偿损失。我现在该怎么办？根据《民事诉讼法》第三条的规定：“人民法院受理公民、法人、其他组织及其相互之间因财产关系、人身关系提起的民事诉讼，并适用本法规定。” 由于户口迁移涉及行政部门的审批制度，不属于民事案件受理范围。但是，如果在购房前商品房买卖合同中买卖双方对此问题有明确约定的，买受人可以按照约定要求出卖人承担违约责任。 房屋中介机构为买卖双方提供中介服务。根据《合同法》第425条、第426条的规定，居间人应当如实向委托人报告订立合同的有关事项。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并承担损害赔偿责任。因此，当中介强调需要将户籍迁至房屋所在地时，中介故意隐瞒户籍已迁至户籍的重要情况，购房人有权免交或少交。 建议，在购买二手房时，首先要注意底层住房的户籍状况
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