| 问题 | 按揭房屋转让的风险控制 |
| 释义 |
案例：甲方拥有一套待售房屋，售价为人民币500万元（卖方价格）。乙方作为买方，同意转让价款，并有能力一次性付款。双方在中介处协商房屋过户事宜。首套房贷是银行贷款按揭，按揭300万元。交易期间约有240万元贷款未偿还。第二笔抵押贷款是向个人借款150万元，这笔钱在交易过程中也是未付的。现甲方要求乙方首付390万元，偿还银行贷款和个人贷款，取消抵押登记，余款过户时支付100万元，房屋交付时支付10万元。乙方有点担心，但不清楚具体危险在哪里。中介认为交易有可能，敦促双方尽快签订合同。然而，这种交易的风险对买方来说真的是可控的吗？买房不买房会不会有悲剧的结局？事实上，个人按揭房屋交易的风险是银行按揭房屋交易的两倍多。如果房子只抵押给银行，只要还清贷款，银行肯定会解除抵押。不过，如果房子设置了个人按揭，还完房贷后是否解除按揭还不确定。也许另一张借据会突然出现，说还有另一笔债务，风险可能完全超出买家的控制。因此，对于个人按揭的房屋，卖方应筹集资金偿还债务，并在按揭取消后进行交易。买方决不能因为轻信而处于被动的境地。在甲乙双方的交易中，如果甲方同意用自有资金偿还个人贷款并取消个人抵押贷款，但坚持要求乙方支付首付以偿还银行贷款，乙方还应注意什么，以确保甲方确实使用首付偿还银行贷款。甲方可要求乙方自行支付首付款并提前安排还款。但是，如果乙方这样做，将面临风险。甲方挪用原用于提前还款的资金，贷款不能清偿，抵押不能解除，房屋不能交易。所以还是可以付钱但买不到房子。因此，作为一个谨慎的买家，他应该监督首付的使用情况。比如，他应该直接到甲方的贷款银行办理付款手续，看到甲方把首付还到银行，银行票据抵押后，他应该尽快和甲方办理过户。最好在抵押贷款取消的当天申请转让。 最后，几乎所有房屋交易都会遇到另一个风险，那就是办理过户时房屋被法院查封的风险。很多人，甚至很多中介认为，只要向房地产交易中心提交过户登记申请，这次交易就不会发生意外。但这种理解是错误的。最高人民法院通知，国土资源部、建设部《关于规范人民法院依法执行和协助国土资源、房地产管理部门执行的通知》规定，人民法院应当关注国土资源、房地产违法犯罪案件管理部门已受理被执行人的土地使用权转让申请和房屋转让登记申请，未核准登记的，法院可以予以查封；核准登记的，不予查封。从受理登记到核准登记需要多长时间？”《上海市房地产登记技术规定》规定：登记机构应当自受理房地产转让登记申请之日起20日内完成审查。符合规定条件的，应当将转让事项记入房地产登记簿，并通知房地产所有人领取房地产权证。由此可见，如果出卖人在过户后20日内发生其他法律纠纷，交易中间的房屋仍有可能被查封。 当然，房屋在交易过户过程中被查封是一个概率很低的事件，但概率很低并不意味着不存在，所以我们还需要通过一定的手段进一步降低风险。首先，应当在合同中约定对出卖人进行查封，加重违约责任，从而增加违约成本。其次，尽量采用房屋付款监管的方式，即除贷款首付外，其他房屋由中立的第三方监管。买受人取得房产证后，第三人向出卖人支付房款。第三，如果出卖人不同意监督交房，可以将交房时间提前到过户前，造成实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，“被执行人将需要登记过户的财产全部出售给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有的，但尚未办理过户登记手续的，第三人无过错的，人民法院不予查封、扣押、冻结，“只要房屋交易价格正常，买受人实际拥有并足额支付，房屋就可以认定为买受人所有。你知道吗 |
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