| 问题 | 购房合同须知 |
| 释义 |
第一：关于五证的陷阱：当一些开发商没有五证或五证不全时，可以提供虚假的五证卖房，以复印件为主；也可以提供社区一期或前期有效的五证卖房。五证不全可能导致购房人无法取得房产证，甚至导致购房合同无效。对策：1。注意原件。2原件取决于批准日期和使用和销售面积。三。对于承诺申领证书的开发商，可以约定开发商在一定期限内未取得证书的，应当承担责任。律师建议增加一条补充条款： 出卖人保证其持有的房屋买卖五证的真实性和有效性。如果造成买受人退房，出卖人愿意承担双倍返还已付房价给买受人的责任。 第二条：关于共享面积 陷阱：建设部标准合同第五条只涉及建筑面积的变化，因此一些开发商会增加共享面积，减少使用面积，而总建筑面积不变。根据合同规定，开发商没有违约，买方在没有证据的情况下起诉。对策：1。在合同第三条中，应明确该公寓的建筑面积和共用面积。2共享区域的组成见附件二。三。使用面积按套购买，双方不参与公平分享。律师建议增加一条补充条款： 双方协商一致，同意共用区域的变更以下列条款为准，有三种处理方式： 1。实测共用面积超过暂测面积的，买方应在暂测面积的3%内结算，超过部分的相关费用由卖方承担；实测面积小于暂测面积的，买方应据实结算。 2。买方对测量面积的承诺仅在临时测量面积的1平方米内结算。 第三条：关于房产证 陷阱：建设部标准合同第15条没有明确该条款中的“约定期限”是指法定期限还是约定期限，因此房产证的领取日期不详。这可能导致资质较差的开发商延迟发证或找各种理由不申请证书。对策：1。对于五证齐全的项目，购房者一般都是保证拿到房产证的，所以如果五证不齐全，就没必要再谈了。2开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款： 如因出卖人原因，出卖人未能在交付后360天内为买受人办理房产证的，双方应选择以下第二条，买受人不退房的，由出卖人承担责任按本合同第9条第1款第（1）项违约金计算标准。 2。如果买方退房，卖方应按照补充条款第8条承担责任。 因买受人未依法缴纳房产证相关费用，出卖人在房屋交付后360日内未取得房产证的，买方应按照合同第7（1）条和违约金的计算标准承担责任。 因发证机关原因，出卖人未能在交付后360天内为买受人办理房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应出示加盖行政机关公章的证明，否则视为出卖人违约。第四条：关于书面通知陷阱：合同约定了通知义务（如交房通知）后，开发商不能按期履行义务。延期后，开发商可以在售楼部张贴书面通知，但要在协议日期上签字。他还辩称，这一宣布是一份书面通知，旨在推卸自己的责任。对策：1。书面通知的形式应当明确约定。当开发商违约时，买方将有确凿的证据。2如果开发商违约，买方应以书面形式通知另一方以供证明。 律师建议增加补充条款： 如果本合同中包含书面通知义务，双方应通过特快专递通知另一方。 第5条：关于所售房屋的位置 陷阱：当开发商开发多个楼盘时，购房者可能会购买位置好的楼盘，而当房子可以交付时，楼号就会变成结构相同、位置不好的楼层。对策：1。在合同附件一中，附上社区平面图并标明建筑编号。2发包人应当在附图上盖章确认。 律师建议增加补充条款： 出卖人应当在住宅小区平面图上标明拟出售房屋的建筑编号，并在本合同附件一住宅小区平面图上加盖公章。 第六项：已售出房屋的抵押 陷阱：一些开发商为了盘活资金，往往将土地使用权抵押，然后将所建房地产抵押。如果这种房子卖了，开发商破产时，购房者就拿不到房子了。因为买受人还没有拿到房产证，不具备物权。 对策：1、在土地管理部门、房管部门查清该楼盘是否有抵押记录。2开发商须向房管局提交合同。三。开发商须提供担保责任。律师建议增加一项补充条款：卖方保证他出售的房子没有抵押。买受人因此退房的，出卖人应当承担双倍返还已支付给买受人的房款的责任。 第七条：关于物业管理公约 陷阱：今年9月1日《物业管理条例》正式实施，明确规定购房人购房前，开发商应与物业管理企业签订物业管理公约。否则，开发商就不允许卖房。潜在购房人依法不得领取房产证。 在早期阶段，买方应参与投标。2开发商与前期物业签订了物业管理公约。三。买方还应签署三方签署的物业管理公约。售房前，出卖人应在竞价方式选择前期与物业管理企业签订物业管理公约。 买卖双方在签订本合同时，还应签订前期物业管理企业签订的物业管理公约。第八条当事人的责任范围陷阱：因开发商的各种原因（如五证不全、一房两购、抵买并举等），买受人不能取得房屋的，买受人的损失范围不明确。但是，法律没有明确规定具体范围。对策：1。根据民法通则和6月1日的解释细化实际损失。2为开发商造成的损失准备证据。律师建议增加补充条款： 如果卖方单方面原因导致退房，卖方的责任范围如下： 卖方的责任范围： 1。退还已付房价及其利息（此利息的计算，如为一次性付款，按同期银行存款利率计算；如为按揭付款，按同期银行贷款利率计算）。 2。补偿购房人自签订购房合同至退房时的升值差价至每平方米价格。 3。补偿购房人所购房屋的装修费用（费用仅限于装修对象及相关票据）。买受人支付抵押贷款的，出卖人应当赔偿买受人办理抵押贷款相关手续的费用（包括银行手续费、保险费等）
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