| 问题 | 出售抵押房屋是否有效 |
| 释义 |
2008年5月8日，为了做生意，李某和张某向周某借款69万元，但未能按时还款。2009年11月3日，周某起诉李某、张某要求还款。11月19日，双方在法院达成调解协议。李某和张某在家里的一、三、四楼给周某还债。不过，双方尚未办理房屋过户手续，而周某一直在一楼做生意。 在此期间，李先生和张先生受周先生委托，以每月600元的价格将三楼租给谭先生。2010年3月12日，李先生和张先生以19万元的价格将三楼出售给谭先生，并办理了过户手续。同年4月1日，周某得知此事，要求李某、张某向谭某买回自己的房子，但未果。周某将李某、张某夫妻及谭某一起起诉至法院，请求认定房屋买卖合同无效。首先，在本案中，周某虽未办理过户手续，但仍取得了房屋所有权。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依法登记后生效，未经登记不得生效，法律另有规定的除外。”。《中华人民共和国物权法》第二十八条属于“本法其他规定”的情形，该条规定：“因人民法院的法律文书造成物权设立、变更、转让或者消灭的，仲裁委员会或者人民政府的征收决定，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时生效。本案中，李先生夫妇和张先生将房屋支付给周先生，人民法院的调解书对此予以确认。因此，自调解书生效后，房屋所有权已经转移。其次，本案实际上涉及善意取得制度。《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了“善意取得”。无处分权人将房地产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；除法律另有规定外，受让人符合下列条件的，取得该房地产或者动产的所有权：（一）受让人转让时是善意的不动产或者动产；（二）以合理的价格转让不动产或者动产；（三）依法应当登记的转让的不动产或者动产已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无权处分的人要求赔偿。由此我们可以看出善意取得的三个条件：一是受让人应当是善意的，不知道转让人无权处分；二是受让人已经支付了合理的价款；三是转让的财产应当登记交付受让人而不登记。这三个条件必须同时满足。本案中，李某夫妇将房屋抵押给周某时，并未办理抵押登记。买了房子的谭某并不知道李某夫妇无权处分房子。谭是个真正的第三者。此外，谭某还支付了合理对价19万元，并办理了过户手续。根据《物权法》相关规定，谭某取得的房屋完全符合善意取得的条件。因此，从保护善意第三人合法权益和市场交易安全的角度，应当认定买卖合同有效。第三，对于周某的损失，周某只能要求李某夫妇赔偿损失或承担其他法律责任。 以上是由法律咨询网编辑编写的关于抵押房屋出售效力的知识。如果您有更多疑问，可以咨询律师事务所的专业律师，也可以直接委托律师事务所的律师帮助您走出法律困境。你知道吗 |
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