| 问题 | 四川新建商品房销售合同将于7月1日实施 |
| 释义 |
长期以来，商品房买卖合同的签订和履行纠纷率居高不下。”格式合同的制定者往往具有固有的优势，并为自己规定了一些有利的条款，主要是为了减轻和免除自己的责任，增加对方的责任，排除对方的权利。合同另一方无法竞争，必须接受。”四川省工商行政管理局合同处处长罗春说，“这实际上没有遵循意思自治的原则，这是不公平的。在这种情况下，行政机关有必要制定和推广示范文本，发挥示范和引导作用。” 新版文本更加注重开发商与消费者之间义务的公平合理分配。为了消除对消费者不合理、不公平的条款，新版文本提交标准条款评审专家委员会，由相关专家进行评审，提供专业保护。”这是一种创新的方法。 为争取内容详实、依据充分、权利义务公平合理，四川省住房和城乡建设厅、四川省工商局在制定新版文本时更加注重程序的公开透明。如组织召开学者、律师、仲裁委员会、房地产企业、消费者代表等参加的文本修改论坛，听取各方意见；通过网络宣传等方式征求社会意见；对房地产企业经营行为进行实地调查，听取和吸收各界对新版文本的合理建议。 新版文本与《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《四川省物业管理条例》、《商品房销售管理办法》等进行了有效衔接，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等有关法律、法规、规章和司法解释。四川省住房和城乡建设厅房管处处长常成刚说：“新版文本采用了与旧版文本不同的文本结构，以便于合同当事人查阅，避免回头看和翻阅。”第四，新版文本没有将章节划分为“行为权利义务违约责任”，而是以交易行为为主轴，将交易行为的各个组成部分设计成一个独立的章节，各个组成部分的权利义务都体现在其中，义务设定条款之后是相应的违约责任条款。”为防止销售欺诈，新版文更加注重对消费者知情权的保护。如第二章“商品房基本情况”从项目建设、预售依据、区位、用途、面积、房屋权属等方面进行了全面约定。其中，第二条规定，出卖人应当将房屋的建造和服务情况告知受委托单位，这增强了当事人获取信息的对称性，重点保护了买受人的知情权。 第四条第五款增加了出卖人在销售现场公示商品房所在建筑面积预测报告的义务，有利于购房人查阅和了解。第五条规定，出卖人应当将商品房抵押告知买受人。第六条规定了出卖人对房屋权利的保障。由于商品房属于预售，在实践中，商品房售出后，出卖人擅自改变规划或者设计，侵害了买受人的利益。对此，新版文规定，出卖人有义务不擅自变更规划设计，有关部门同意变更时，出卖人有义务通知买受人。 在“要约邀请”条款中，新版文本参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，规定了销售广告和宣传品的性质，相关说明和承诺，以避免发生报价时，销售广告和宣传材料的宣传内容与实际住房情况不符的纠纷问题。第三十二条明确了房屋的不利因素，出卖人应当以列举的方式告知买受人，以保证买受人的知情权。第十章规定了商品房交易中对买受人权益有重要影响的其他事项。 依法办理预售合同登记、商品房预告登记、房屋权属转移登记，是确认房屋权利和购房人权益的重要保障。新版“文本”分别约定了上述三种登记方式，其中增加了出卖人保持网上合同文本与实际合同文本一致的义务，避免出现“阴阳合同”逃避监管的情况。 针对实践中经常发生的买卖双方因买卖双方以外的原因无法获得购房贷款，出卖人要求买受人继续全额支付，但买受人无法承担的纠纷，新版文参照相关规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，并规定，买卖双方因自身原因未能订立《商品房担保贷款合同》时发生的纠纷，出卖人不承担责任，当事人有权解除合同，以及解除合同与否的案件如何处理，以公平设定权利并有效避免相关纠纷。 商品房交付纠纷高发。第十章对商品房本身、基础设施设备及相关公共设施的交付条件、交付时间、交付程序以及相关违约责任等作出了明确、详细的约定，并对纠纷高发的情况作了专门的规定。比如，对供水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等6项基础设施的开通手续及相关费用进行了明确规定，避免了以往因协议不明确而重复收取开通费的情况。 自觉规范商业行为 特别提醒开发商，买卖双方可以使用新版文本，也可以参照新版文本另行签订合同。对于新版文本中未约定或明确约定的内容，买方和卖方应根据房屋的具体情况，在相关条款后在空白行上补充协议，或另行签署补充协议，这是协议。但补充协议的内容与新版文本不一致的，或者参照新版文本订立的合同，不得再使用新版文本的名称或者编号。在新版本的文本中，有一些条款需要选择，填入空白，或删除或添加；如果卖方选择、填写和增加重复使用，并且在签订合同时不与买方谈判，这些条款将成为标准条款。格式条款不应包含增加买方责任、排除买方权利、减少或免除买方责任等不公平、不合理的内容。 四川省工商行政管理局合同司相关人士提醒，如果补充协议部分否定了新版文本，但仍使用新版文本的文字和数字，可能会引起消费者的误解，这是对消费者的欺骗。消费者遇到这种情况，可以直接向当地工商部门举报，工商部门将按照《四川省合同监督管理条例》进行调查处理。此外，开发企业参照新版文本，自制的补充协议不应包含不公平、不合理的内容，以减轻和免除经营者的责任，增加消费者的责任，排除消费者的权利。这种情况是可以调查的
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