| 问题 | 买房前要注意什么 |
| 释义 |
房地产“五证两书一表”是开发商开发、销售商品房的必备文件。分别是：“五证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“国有土地使用证”、“商品房销售（预售）许可证”、“商品房质量保证书”、“商品房使用说明书”两本，一表“竣工验收记录表”。 最重要的“五证”是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，这两种证件都表明所购房屋属于合法交易范围。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围是该项目的适销对路房地产，购房人必须看购买楼层是否在预售范围内。”两本书“指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房说明书》。它是房地产开发企业在开发商向买方交付房屋时必须向买方提交的文件。买方有权索赔。”“一表”是指房屋竣工验收备案表。记录表上的每一项都必须报主管部门备案。如果没有项目，则该房地产属于“黑楼”。房屋关闭时，如果房屋总建筑面积与合同面积不符，我们该怎么办？ 买房时，我们会遇到合租面积这个词。住房分摊面积比例没有刚性标准。一般来说，设施齐全、品质优良的房屋，共用面积所占比例较大。一般情况下，7层以下的房屋分摊比例为7-12%；7-11层以下的房屋分摊比例为10-16%；12-33层之间的房屋分摊比例为14-24%；别墅分摊比例为1-8%。收房时房屋总建筑面积与合同面积有误差的，按照购房合同第八条规定，开发商交付房屋时，房屋总建筑面积与合同面积误差不超过3%，误差超过3%。开发商应免费提供额外的面积，开发商应负责补偿业主较少的面积。同时，开发商可以选择退房。 哪些房屋不能在市场上公开交易？ 房屋可分为商品房、房改房、经济适用房、廉租房、公共租赁房、安置房、小产权房、集资房等，其中商品房交易不受限制（特殊城市除外），只要有钱，就可以买；房改房上市前，必须交土地出让金，出售这类住房必须经有关主管部门批准；经适房满5年后，就可以上市，必须交土地出让金，还要交政府可以优先回购；安置房产权属于集体所有，不得再交易。产权属于个人，符合上市条件后可以正常交易。小产权房没有国家颁发的土地使用许可证和预售许可证，国土房管局不会对购房合同进行备案。自然不会有国家承认的房产证。集资房一般不允许交易。而廉租房和公租房，租户没有产权，不能交易。 房屋署的名字是谁？房子的所有权是谁的？你的名字在房产证上≠房子是你的。不动产所有权的最高效力来自不动产登记。房屋作为一种不动产权利，其设立、变更、转让、消灭需要依法登记后生效；未经登记的，不具有法律效力。房产证与房地产登记簿记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。因此，房产证上没有你的名字并不重要，但你必须在房产登记簿上有你的名字。如果在结婚前买房，哪怕写两个人的名字，如果上了法庭，没有证据证明你已经交钱了，写名字也没用。不过，上述情况只是考虑婚前买房。如果房子是拿到结婚证后买的，即使只写了一个人的名字，也属于夫妻共同财产。 婚后离婚后如何分割房产？ 共有五种情况： 首先，双方父母婚后出资购房，产权登记在一人名下的，按父母出资份额确认为双方所有。当事人另有约定的，按约定办理； 第二种是婚后按揭购房，由一方父母支付首付款，产权登记在子女名下，夫妻共同还贷。在这种情况下，首付可以被视为只对投资者子女的捐赠。离婚时，房产为夫妻共同财产，首付部分应视为投资方子女的个人财产； 第三是一方父母出资足额，产权登记在自己子女名下，视为只对自己子女的赠与，该财产被认定为出资方子女的个人财产，对方无权要求分割该财产；第四种是一方以个人财产出资，婚后产权登记在一方名下。离婚时对方无权要求分割不动产，这里需要提醒的是，如何认定个人财产购房需要证据的支持，婚后一方或双方以夫妻共同财产投资购房取得房产证。离婚时，不动产应属于夫妻共同财产。离婚财产分割，法官将根据实际情况决定房屋归哪一方所有，取得财产的一方将根据实际情况赔偿另一方。 继承、赠与和出售给子女的好处和坏处是什么？目前，父母将财产转让给子女的方式有三种：继承、赠与和变卖。继承是一种税收最少的方式。父母活着的时候就不能处理了。只有父母死了，我们才能处理财产继承。 在继承不动产的过程中，只需支付少量的司法费和继承公证费。即使不到5年前出具房产证，也只需缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税。 在捐赠方面，父母生前将房屋产权交给子女时，需缴纳3%的契税。子女在收到赠与后未满5年将房屋出售的，或者子女拥有一套以上房产的，需按转让收入扣除合理费用后的20%收取，并按转让收入的5.5%缴纳营业税。 在销售方面，如果父母的房子是留给自己居住或出租的，继承和赠与更合适。但如果你想卖掉自己的房产，最好选择“卖房子”的方式转让所有权。这是最划算的办法，否则你得交高额的税。你知道吗 |
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