| 问题 | 如何判断当事人的行为是否构成“跳单”行为 |
| 释义 |
**公司与赵某签订《独家代理销售协议》，双方约定赵某委托**公司销售其房屋，期限为2016年1月30日至2016年4月29日，销售价格不低于180万元；赵某在委托期间每周提供不少于3次看房机会，不得擅自提高房价；在委托期间及委托期结束后3个月内，赵某私自与**公司介绍的客户签订合同的，以**公司为准独家代理，但赵某委托第三方从事**公司的同一代理活动或由赵某自行销售的，应承担约定价格2.4%的违约责任等。2016年3月5日，赵某与案外人钱某签订了定金合同，通过**公司的介绍，并约定案外人钱某购买上述房屋。2016年3月18日，赵某与外地人钱某解除了存款合同。2016年3月，**公司向赵某提出仲裁申请。在仲裁过程中，赵某同意**公司继续出售该房屋，**公司撤回了仲裁申请。但随后**公司就房屋销售事宜电话联系了赵某，赵某没有去**公司。**公司认为赵某不愿意卖房子，于是再次申请仲裁。 [案例二] 2016年5月，本案外人孙家在当地几家房屋中介公司挂牌出售。李某看到房屋信息后，于2016年6月11日与**公司取得联系，**公司将房屋的详细信息告知了李某。2016年6月11日，李某带领李某实地查看房屋，并签订了看房协议。“协议”规定，李先生是第一次从**公司获得上述房地产信息。在此之前，他从未见过**公司通过任何人或中介组织拿下的房子。上述房地产一经成交，即视为在**公司的中介服务中达成协议；李先生（及其亲属、代理人或与李先生有关联的人）与出卖人/出租人签订房屋买卖（租赁）合同时，视为**公司已完成中介服务，李先生应向**公司支付房地产价格的2%作为中介服务费。后李某在另一家中介机构的中介下，与业主孙某达成房屋买卖合同。**公司得知情况后，未按双方“房屋协议书”要求李某支付违约金，**公司提出仲裁申请。在房屋交易中介合同纠纷的审判实践中，如何判断当事人的行为是否构成跳单行为？ 首先，是否签订了独家委托售房协议。 为促进中介机构积极开展中介活动，部分客户会与中介签订独家委托销售合同，并委托中介在一定期限内将房屋出售出售。在这种情况下，中介机构一般会在规定期限内积极宣传，寻找签约机会，为交易提供便利。此时，如果委托人通过其他中介进行交易，或者利用从独家代理处获得的信息直接与对方进行交易，就违反了独家代理协议，应当承担违约责任。目前，市场上不同中介机构之间竞争激烈。购房者通常通过多家中介机构找到经适房。对于卖家来说，除非签订独家委托协议，否则还会在多家中介机构提供房屋。有的中介不注重服务质量，有的则会为客户分析房源的优劣，并提供协助办理购房贷款、办理房屋过户登记手续等辅助服务。在多家中介机构提供服务的过程中，买卖双方当然会选择服务更好的中介机构。因此，在分析委托人与其他中介机构签订中介合同的主观意图时，应注意原中介机构是否主动提供相应的中介服务。第三，客户是否利用了中介机构提供的信息。如上所述，由于市场在中介机构之间共享房源，而卖方同时在多家中介机构销售，客户往往可以在不同的中介机构找到相同的房源。此时，我们不应因为竞合房源与原中介提供的房源一致，就认定委托人利用了原中介提供的信息，但应根据提供房源的业主是多地挂牌还是独家销售以及与其他中介的中介合同综合确定。按照常理，客户“跳单”的目的是为了降低经纪费。因此，客户是否实际支付了经纪费是判断是否构成“跳单”的重要依据。 回到以上两种情况，在案例一中，独家代理买卖协议约定了不得跳单的条款，其目的是防止出卖人利用中介公司的促销优势，将房屋超越中介公司销售，使中介公司拿不到佣金。协议并不免除一方的责任，增加另一方的责任，排除另一方的主要权利，应认定为有效。双方签订独家代理合同后，赵某未经**公司许可，与案外人钱某签订了定金合同。其目的是跳过**公司，直接与钱某签订合同，违反独家代理销售协议约定，构成违约，应承担违约责任。虽然赵某在第一次仲裁中表示愿意**公司继续出售该房屋，但他拒绝**公司的中介服务，认为**公司没有当面沟通。事实上，他还是不愿意继续由**公司出售房子。其行为构成“跳槽令”，应承担违约责任。 案件二，纠纷房屋的产权人通过多家中介公司出售同一房屋，买受人李某通过不同的中介公司获得同一房屋信息，并通过其他中介公司促成房屋租赁合同的成立。衡量买房人李某“跳单”是否违约的关键是看他是否利用了原中介公司提供的房屋信息、机会等条件。由于李先生通过公众可以获得的其他合法途径获得的房屋信息相同，他有权选择报价低、服务好的中介公司，为房屋买卖合同的订立提供便利，不构成“跳楼令”，不应承担违约责任。你知道吗 |
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