| 问题 | 房屋买卖合同无效的主要情况是什么 |
| 释义 |
房屋买卖合同无效的主要情况是什么？ 新《民法典》将于2021年1月1日生效，《物权法》有效期至2020年12月31日。届时，与民法典相抵触的规定将失效，并将被新颁布的司法解释所取代。《民法典》施行前的规定：《物权法》第一百零三条规定，共有人对共同不动产、动产的共有权、共有权没有约定，或者约定不明确的，除共有人有家庭关系外，视为股份共有。我国现行法律对土地和房屋的管理采取“房地产与土地相结合”的原则。根据这一原则，业主处分自己的不动产时，应当将建筑物占用的土地使用权一并处分。因为房子建在土地上，是土地的附着物，是分不开的。因此，房屋所有权通过出售转让时，房屋占用的土地使用权也必须同时转让。出卖人将房地产和土地使用权转让给不同买受人的，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权的，买受人可以主张买卖合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共同不动产、动产的共有权、共有权没有约定，或者约定不明确的，除共有人有家庭关系外，视为股份共有。《合同法》第230条：出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。关于最高人民法院执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十八条规定：“出租人出售出租房屋，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；出租人不按照本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋出售无效。”房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出售出租房屋，必须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同样的条件，主要是指同样的价格，也包括同样的价格，同样的交货期，同样的方式。房屋所有人出售房屋时违反共有人和承租人优先购买权的，共有人和承租人可以请求法院宣告房屋出售无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当具备下列条件：已缴纳全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；依法办理对预售商品房的计算，开发建设投资应当达到项目建设总成本，并确定建设进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房地产行政主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。不符合上述条件的，买受人可以请求法院或者仲裁机构宣告交易无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同视为无效，但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。因恶意串通第三人另行签订商品房买卖合同交付使用，致使买受人未能取得该房屋的，出卖人以房屋交付使用为由，要求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效，致使无法取得房屋的，应当予以支持。《民法通则》第十二条规定，不满十周岁的未成年人为无民事行为能力人，其法定代理人应当代理民事活动。第十三条规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，其法定代理人应当代理其进行民事活动。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人所为。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。《民法通则》第十二条规定，十岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与其年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动，由其法定代理人办理，或者经其法定代理人同意或者人民同意。民法通则第十三条第二款规定，精神病人不能完全辨认自己行为的，是限制民事行为能力人，可以进行与其精神健康状况相对应的民事活动；其他民事活动由其诉讼代理人代理或经其诉讼代理人同意。《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：（二）限制民事行为能力人不能依法独立履行的。根据《合同法》第四十七条的规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人认可后生效，但纯利益合同或者年龄、智力、精神健康合同，不经法定代理人认可。对方当事人可以催告法定代表人在一个月内批准。法定代表人不代表的，视为拒绝承认。合同未被承认前，善意相对人有权解除合同。取消应通知。”根据《民法通则》第五十八条的规定，下列民事行为无效：（四）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的；根据《合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：（五）房屋所有权有争议的。上述法律规定是《城市房地产管理法》特别规定的禁止性规范，属于强制性规定。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定的。出卖人应当对所售房屋拥有绝对无瑕疵的所有权，因为争议房屋的所有权尚未确定，出卖人不一定拥有绝对所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。 9。司法行政机关依法裁定或者决定查封、限制房地产权利的房屋买卖合同无效。 下列房地产不得转让：（2） 司法、行政机关依法裁定或者决定查封、限制其他形式的不动产权利。上述法律规定是《城市房地产管理法》特别规定的禁止性规范，属于强制性规定。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定的。经司法、行政机关责令或者决定以其他形式查封、限制房地产权利的，在上述措施解除前，房屋所有人不得出售，否则，房屋所有人签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、列入拆迁规划红线的房屋等。上述知识是小编对相关法律问题的解答。房屋买卖合同无效的主要情形包括房屋与土地分置转让、侵犯优先购买权、商品房非法预售、无民事行为能力人签订房屋买卖合同等需要法律保护的读者
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