| 问题 | 土地使用了40年 |
| 释义 |
1、 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让的最长期限，按照下列规定确定：一、住宅用地70年；二、工业用地50年；三、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；四、商业用地40年，旅游和娱乐业；（5）综合或其他土地利用50年。（1） 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，房地产项目转让应当符合下列条件： 1。出让人已按合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。这是转让合同成立的必要条件，只有转让合同成立，才能允许转让； 2。出让方按照出让合同进行投资开发，完成一定开发规模后转让。这可以分为两种情况：一是属于住房建设，住房建设项目实际投入资金应占开发投资总额的25%以上；二是属于开发用地，形成工业用地或者其他建设用地条件后，方可出让。 转让房地产项目必须同时满足以上两个条件。出台这样的规定，目的是为了严格限制土地投机行为，牟取暴利，确保开发建设的顺利实施。（2） 根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得的土地使用权的出让，应当符合下列条件： 1。转让必须经有批准权的人民政府批准。二是对允许转让的有两种处理方式：一是受让人先办理土地使用权转让手续，按照国家有关规定缴纳土地使用权转让费；第二种是不办理土地使用权转让手续，可以转让房地产，但转让人应当将房地产转让的土地收益上缴国家或者其他处理。以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让属于《城市房地产管理法》第二十三条规定的情形之一，经有批准权的人民政府批准，不得办理土地使用权转让手续：一是国家机关和军事用地；二是城市基础设施和公益事业用地；三是国家支持的能源、交通、水利等项目用地；四是法律、行政法规规定的其他用地。家庭土地承包经营权转让，是指承包人有稳定的非农业占用或者稳定的收入来源，并经承包人申请同意，将部分或者全部土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农民。转让后，原土地承包关系自动终止，原承包人的土地承包经营权在承包期内部分或全部丧失。农民最基本、最可靠的生活保障来源。所以。根据《农村土地承包法》，实行耕地、林地、草地家庭承包，即每个农民都有土地承包权，每个农民都有土地经营权。家庭土地承包经营权的转让，使原承包人丧失了全部或部分农村承包土地的经营权，在承包期内无权要求用人单位以家庭承包方式重新承包农村土地。只有出让人不以土地为生，才能允许土地承包经营权的转让。因此，《农村土地承包法》第四十一条规定，出让人“有稳定的非农职业或者稳定的收入来源”。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十一条规定，受让人必须是从事农业生产经营的农民，即农民是受让人土地承包经营权的唯一法律主体。其他土地承包经营权转让，是指承包人按照公平、等价、有偿的原则，经双方协商一致，经发包人同意，转让土地承包经营权的行为。转让后，原土地承包关系自动终止，原承包人的土地承包经营权在承包期内部分或全部丧失。受让方是所有农业生产经营者，包括法人、其他组织和自然人。转让人不受任何限制。方式二：土地转包家庭土地承包经营权转包，是指承包人在一定期限内将部分或全部土地承包经营权转让给同一集体经济组织的其他农民从事农业生产经营活动。转包后，原土地承包关系不变，原承包人继续履行原土地承包合同约定的权利和义务。接收方应根据分包时商定的条件向分包方负责。对缔约方有两个限制：一是缔约方和分包方必须是同一个集体组织，其他集体经济组织成员和其他单位或者个人不得接受分包；二是，缔约方必须继续从事农业生产经营，改变农业生产用途是无效行为。其他土地承包经营权分包，是指承包人在承包期内将部分或者全部土地承包经营权转让给其他单位或者个人，按照合同约定的土地用途进行经营活动。转包后，原土地承包关系不变，原承包人继续履行原土地承包合同约定的权利和义务。接收方应根据分包时商定的条件向分包方负责。对缔约方的限制是必须履行原合同约定的土地使用权并从事经营活动。改变土地用途是无效的。第三种方式是土地交换，是指家庭土地承包经营权承包人之间为方便耕作或各自需要，交换属于同一集体经济组织的承包土地和相应的土地承包经营权。交换后，承包人原有的合同关系消失，新的合同关系出现。同一集体经济组织的定义应分为乡（镇）农民集体、村农民集体和村组农民集体。80年代初，人民公社解体。随着公社转乡（镇）、生产队转村、生产队转村民小组，原人民公社、生产队、生产队的土地将相应地归乡（镇）、村、村民小组的农民集体所有。即以乡（镇）农民集体所有的土地承包经营的，土地承包经营权的交易应当在乡（镇）集体经济组织内进行；土地承包经营权的交易应当在村集体经济组织内进行与村农民集体所有的土地承包的；与村民集体所有的土地承包的，应当在集团集体经济组织内进行土地承包经营权的交换。 其他土地承包经营权不得与用人单位以外的家庭土地承包经营权和集体经济组织的地块进行交换。方法四：土地股权投资，是指实行家庭承包经营模式的承包人，以土地承包经营权为股权，自愿从事农业合作生产经营，发展农业经济；其他土地承包经营权的承包人将土地承包经营权量化为权益，组建股份公司或者合作社从事农业生产经营。方式五：土地租赁方式
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