| 问题 | 门面出了转让费的现在房东不同意我转的依据是什么 |
| 释义 | 国家目前也是在于房屋租赁市场提供了比较长期稳定的可行性政策。具体实施的时候，房东和租客都可能会面临着各种问题，比如，门面出了转让费的现在房东不同意我转，其实，房屋在租赁过程当中的转租是必须要征得房东的同意的，否则私自转出去，房东是有权利追究法律责任的。 一、门面出了转让费的现在房东不同意我转的依据是什么? 依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 最高法院司法解释规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”;“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。从该司法解释的文义来看，承租人擅自转租行为是无效的，这也可以从最高法院奚晓明主编《关于城镇房屋租赁合同司法解释理解和适用》一书中的观点得到印证。 最高法院这一规定，违背了“体系解释”和“当然解释”的民法解释规则。 1、合同法第224条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。 依照民法体系解释规则，从224条规定可以看出，如果出租人不解除原租赁合同，转租行为不受影响。其次，228条规定所谓的承租人可以要求减少租金，当然是指合同有效为前提的。 2、转租行为所导致房屋占有和使用转变，是否属于“处分行为”呢? 按照我国合同法第51条无权处分的规定来看，我国相当一部分权威学者认为，无权处分的债权合同属于效力待定。举重而明轻的当然解释告诉我们，既然无权处分他人物权的债权合同也不过是效力待定，那么转让对权利人财产影响更小的所有权权能的效力，就不可能是无效的。当然，现在主流观点认为，涉及无权处分的债权效力是有效的，那么转租行为的合同效力更应当有效。 二、租赁房屋时要注意什么问题？ (一)租房要选择正规的中介租房，大型中介公司的房源信息量大且较可靠;如果与房主租房，注意审核房主和房产信息，避免遇到假房东被骗。租房一定要签订合同，最好用住建委的制式合同。 (二)签订租赁合同注意事项： 1、双方当事人基本情况以及双方的权利和义务。 2、房屋内设施设备的现状，以及维修和损坏赔偿责任。在合同附件中简要列出房屋内的电器种类和新旧程度和作价。 3、房屋建筑面积多少，最多允许几个人住。用途是否与房产证记载一致。 4、租赁期限，以及退房怎么办。 5、月租金多少钱，押金多少钱，如何支付，采取什么方式支付。押金退还条件。 6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。 7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。 8、转租以及解除合同条件。有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。 9、违约责任，在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。 10、租赁合同的变更和终止。如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。 (三)押金 押金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。 目前我国法律没有就押金做明确的规定，那么这就需要合同双方自行约定，以保证双方利益。比如一方要解除合同，需提前一月告知，就可以取回押金。做好房屋交割清单，划清责任。 在这里的转让费，如果是第三人直接交给原来的租客的，但是，真正的房东对房屋租赁的转让的这件事情是一无所知的话，转租本来就是无效的。所以我们在市场上见到有门面房转租的，应该要注意当事人是否是属于该门面房的所有者，或者最直接的房东对此是否知情。 |
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