| 问题 | 商品房预售有什么坏处 |
| 释义 | 一、商品房预售有什么好处 预售有利于开发商筹集房屋建设资金，降低了资金使用成本。据测算，开发商以现房方式为开发项目的资金回收周期要长于预售房项目10个月。 预售逐渐成为房地产项目开发中重要的融资手段。房地产开发中资金需求量大，单靠开发商自有资金很难实施。我国房地产开发商除了向银行贷款外基本上没有其他可供选择的融资方式，预售缓解了开发商的资金压力。预售实际上成为开发商重要且成本几乎为零的融资手段。据统计，房地产开发商的资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。 二、商品房预售有什么坏处 商品房预售款监管方法落后、预售款的收取较为自由，加大了预购人的风险。建设部规定，预收房屋预售款，在房屋开工兴建时不超过40%，待工作量完成一半时再收至60%，到封顶可收至95%，房屋交付使用全部收取。但一些开发商却在工程设计图纸初步成图时就要求预购人一次性全额交付房款。由于预购人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引购买者的动力不复存在，不仅导致房屋质量问题频发，开发商携款潜逃的极端现象也时有发生。 部分开发商盲目追求扩大规模，将预售款挪作他用或将已经预售的预售房不办理预售登记而将其抵押给银行为贷款做担保，当开发商资金周转困难且银行催债时，预购人的利益将会受到损害。 建设工程价款的优先受偿权及对建设工程的留置权对预购人权益带来很大威胁。依《合同法》第286条之规定，发包人(即开发商)未按照约定支付价款(即工程款)的，施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。此外，依《合同法》第287条、第264条的规定，施工人尚得对营造物享有留置权。由此可见施工人的地位明显高于预购人，从而对预购人利益造成威胁，使其处于不利地位。 商品房预售制度可方便不法开发商侵害购房人利益。因有关立法尚不完善，一些开发商利用法律漏洞，故意作虚假宣传，损害预购方利益的现象频繁发生。较常见的是房屋不能如期交付、售房时的承诺与实际不符、房屋质量不符标准、变更房型结构和面积、房屋不能正常使用或个别地方影响正常使用等，有的开发商将不符资格或无预售许可证的期房进行预售、将在集体所有的土地上建设的房屋进行预售，导致购房人无法取得房屋产权证等。该类违约现象出现后，明显处于弱势地位的预购人追究开发商违约责任的难度很大。 预售制度加速了房价上涨。当开发商提前拿到预售款，提前收回大部分乃至全部成本时，他们就没有了后顾之忧，通过囤积房源等方式推动房价上涨，而房价的不断上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预售款创造了条件。因为在房价上涨中，在买涨不买跌的心理推动下，人们对未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环推动力促使房价不断处于上升趋势。 以上内容就是相关的回答，购买预售商品房可能会存在一定的风险，并且房屋质量问题频发，开发商携款潜逃的极端现象也时有发生，有可能之后的商品房的价格还比我们预售购买的价格低。如果您还有其他法律问题的可以咨询法律咨询网相关律师。 |
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