| 问题 | 物业小区业主自治的原则有哪些？ |
| 释义 | 一、物业小区业主自治的原则有哪些? 1、程序原则 制定议事规则，一切决定要依法和依规则来作出。 2、分权制衡原则 建立业主自治组织，实行代议制，决策机构和执行机构分别设立，相对独立，相互制衡。 3、保护少数原则 采用少数服从多数的民主表决机制，但要防止多数人作出侵害少数人利益的决定。如果为了公共利益而无法避免，必须给受损失的少数人作出合理的利益补偿。 4、直选原则 业主委员和业主代表均由业主直接选举产生。 5、非暴力原则 可以和平请愿，但不可采取暴力行动。 6、参与原则 业主按程序有序、有效参与，投票和竞选业主委员、业主代表是参与的积极形式。 二、业主自治规章中应该包括哪些内容? 一般而言，管理规约应当以业主的权利义务为核心，对以下事项作出规定： 1、物业区域概况。包括物业的名称、坐落、面积四至、使用期限、共用部分和公共设施设备等的状况。 2、业主、开发建设单位、物业管理企业各自的权利和义务。业主的权利义务应当以《物权法》和《物业管理条例》中规定的为基础，并可以针对本物业管理区域的实际情况另行约定其他权利和特别义务。 3、业主大会、业主委员会产生办法及其议事规则。包括业主大会的召集程序、议事方式、表决程序、业主投票权计算方法;业主委员会的选举、任期、职责以及管理规约的修改程序等。 4、物业使用、管理、维修的具体规定。比如物业区域内的禁止行为，共用部分和设施的使用方式、经营方式(如是否可以在物业设置广告等经营设施)等。 5、关于物业管理费和公共维修资金问题。例如，物业管理费的构成，公共维修资金的交纳、保管和使用等。 6、违反管理规约的责任。管理规约本质上属于自治规范，不得设立公法上的处罚条款，但是，可以约定一些民事责任的责任形式。并且规约可以约定，涉及到需要实施行政处罚措施时，业主委员会可以及时报请有关行政管理部门依法处理。业主行为危害其他业主利益时，受害业主可以直接向人民法院起诉。 7、业主认为需要约定的其他事项。管理规约应当经业主大会审议通过，通过之日起生效。 综上所述，对于比较成熟的小区，业主之间关系较好，可以通过自治的方式管理，取代物业公司。业主自治应该遵循一定原则，通过直选的方式组建业委会，同时，业委会内部要做到权力制衡。在平时管理过程中，有重大议题要讨论的，应当由业委会开会决议。 |
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