| 问题 | 夫妻一方擅自卖房有效吗？ |
| 释义 | 由于种种原因，现实中夫妻一方擅自卖房的现象屡见不鲜。那么，夫妻一方擅自卖房是有效无效呢? 一、认为无效的理由 1.共同共有人不同意的，不得转让 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。婚姻存续期间取得的房屋属于夫妻共同财产，虽然产权证上只登记有一人名字，夫妻任何一方处分共同财产，必须经过另外一方的同意才可以。除非双方另有协议。 另外，最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。” 2.不动产不适用善意取得制度。 房屋属不动产，而善意取得制度仅适用于动产，因此依照第三人是否善意来决定合同的效力是没有法律和理论依据的。 3.不动产不适用家事代理制度。 最高人民法院关于婚姻法的司法解释(一)第十七条第一款规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权作出决定。”这是我国关于家事代理制度的规定，但该规定将家事代理仅限于日常生活需要，涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，需要经双方同意。 二、认为有效的理由 无论从法理上来讲还是从实践判案来看，如果第三人是出于善意，并支付了合理的对价，且房屋已经进行了交付或过户登记，合同不仅是有效的，没有交付或者过户的，还应当继续履行。尤其是《物权法》出台以后，基于保护交易的基本精神，更为这种理论或判决提供了法律依据。 1.“共同共有人不同意的，不得转让”――何为“共同共有人”? 对上述《城市房地产管理法》第三十七条第(四)项即“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定，首先说明这条规定与民法、合同法以及新出台的物权法之间并不存在矛盾，对于“共有人”完全从表面上生搬硬套是不合理的。朱律师认为，这里的“共有人”应当仅指产权证上表明的共有人或者买主明知或应知的共有人，而不包括其他法定的、约定的，实际上的共有人。 首先，从立法本意来看，《城市房地产管理法》是城市房地产的登记、交易等方面的行为规范，产权证是一种权利凭证，具有公示、公信效力，这一点也被物权法所认可。即是说，如果没有特别的理由，人们有理由相信登记簿上记载的不动产物权是正确的物权，在有产权证的情况下，人们应该无需依据其他凭证就能判断权利人，这样才符合物权的公示、公信效力，有利于交易的安全和便捷。 其次，从实际上看，认为“共有人”包括实际的共有人，势必加重第三人的注意义务。因为共有人不仅包括妻子，还可能因为家庭财产共有或者继承等事由，包括孩子、兄弟姐妹、父母等，甚至可能因为卖主与他人之间的约定，包括其他人。如果认为“共有人”包括上述实际共有人，则第三人在交易前必须了解卖主的家事，了解卖主妻子、父母、兄弟姐妹、朋友的情况，甚至有没有与他人签订的协议等，这对于第三人来说是非常困难，甚至是不可能的，导致交易双方的权利义务不对等、不公平，也导致双方权利义务不平衡。另外，从举证的角度来看，对购房者不公平，因为卖房者想反悔就能轻而易举地找到理由，或很容易伪造证据。相反，对于购房者而言，其除了通过房产证的记载对房屋共有情况进行审查外，几乎无法对是否存在“实际共有人”进行审查，要求购房人尽这样的注意义务显然是苛刻的。因此，朱律师认为，购房者只要对房产证进行了表面的、形式上的审查，就应认为其已尽到了必要的注意义务，也就没有过错。 2、对善意第三人制度的理解 善意第三人制度是民法中的一项重要的制度，但目前我国现行法律中对此没有明确规定，即将施行的物权法在此方面作出了明确规定和突破。物权法虽然还没有正式实施，但是实践中，已经有许多地区法院按照物权法的精神进行分析和判决。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。 可见，善意第三人制度作为民法中的一项重要的制度，应当适用于不动产领域。至于前文所述观点，即“善意取得规则不宜适用善意取得制度”也仅是法律上的理论，现行法律上对此并无明文规定。 3、对“家事代理”的理解 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》的规定，婚姻法“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定;(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定，如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为，可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的，可以以此为理由要求法院认定该合同是有效合同。 因此总体来说，判断夫妻一方擅自卖房是否有效，关键并不在于夫妻之间的关系如何，两人是否经过协商，而应从购房人的角度出发，以购房人是否善意、有偿作为条件。毕竟夫妻之间的关系、协商是不能为他人所知晓的。 那么如何判断第三人为善意还是恶意呢?这里涉及到一个举证责任分配的问题。如果房产登记在一人名下，此时举证责任在共有人一方。而如果房产登记在二人名下，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件。比如有授权委托书，提供身份证原件等，都可以作为购房人“有理由认为经夫妻双方同意”的证据。 三、没有“取得”房屋的购房合同的效力 上面对已经办理了过户或者已经交付房屋的情况下的合同效力进行了分析，但这里还涉及到另外一个问题，即如果第三人善意的情况下，双方签订了合法购房合同，却没有办理过户，也没有交房，该合同是否有效呢? 朱律师认为，从善意取得制度的角度来看，此时购房者并为从法律上或实际上得到了房屋，尚不构成“取得”，因此无法适用善意取得制度;另外，《物权法》也明确规定受让人取得该不动产或者动产的所有权的必备条件之一是“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人”。而从实际意义上来看，此时交付尚未完成，解除合同能够使各方的利益得到最大程度的恢复，因此这种情况下，判令解除合同是合法合理的。 四、实践中应注意的事项 实际上，二手房的交易程序并没有要求作为共同财产所有人的夫妻双方必须在房屋买卖协议上共同签字，也没有要求在过户时必须共同到场，作为夫妻，只要一方有偷卖的念头，拿到另一方的身份证、户口簿和房产证等，是很容易的事情。这是一个法律上漏洞，还应当有更为妥当的规定。另外如果真的走上法庭，各地法院甚至同一法院的不同法官往往持有不同意见，常会出现情况相似、结果却完全相反的判决，使这种交易的可预测性大打折扣。 因此，夫妻双方要从法律上事后去防范所有的风险、挽救损失是不现实的，最稳妥的方法就是在房产证上签上两个人的名字。另外，也提醒购房人，为避免官司，防止到手的房屋又被收回，购买二手房时，应征得售房夫妻双方的同意，最好要求夫妻双方当面签字、共同到房管部门去办理产权过户手续。 |
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