| 问题 | 房地产土地司法鉴定评估依据中的评估类别是怎样规定的 |
| 释义 | 房地产司法鉴定评估指导意见第三章房地产司法鉴定评估的类别 第一节债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估 第二十七条债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估，主要指人民法院在处理债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估，包括以下主要类别：现房拍卖（变卖）鉴定评估、在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定评估、在建工程部分拍卖（变卖）鉴定评估、企业整体拍卖（变卖）鉴定评估。 第二十八条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，鉴定评估的价值定义为房地产市场价值评估，通常不评估变现价值，不考虑房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担。经估价机构书面提示后，委托方在鉴定评估委托中，仍然特别指明要求评估变现价值的，可以在揭示该房地产市场价值之后，评估其变现价值。 房地产拍卖（变卖）鉴定评估的估价目的，表述为“为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据”。 第二十九条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对不可分割的房屋可以整体评估。分割评估的，应当在人民法院提供的评估委托书中明确评估房屋的具体部位。 第三十条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，注册房地产估价师应当注意拍卖（变卖）方式，考虑到整体拍卖（变卖）与拆零拍卖（变卖）对于估值的不同影响。 第三十一条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对于已经全部缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的，估价机构可以对该土地使用权进行评估。 第三十二条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对于已经部分缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金实际金额，由国土资源管理部门确认当事人的土地使用权，估价机构可以对确认后的土地使用权进行评估。对不可分割的土地使用权，是否纳入评估范围，由人民法院确定。 第三十三条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，遵循土地使用权、房屋所有权权利一致原则进行评估，土地使用权与房屋所有权归属不一致的，应当向委托人说明情况，取得委托人同意后在委托书中明确仅对受让人继受原权利人的房地产合法权利进行价值评估，不对权属发表意见，并在报告中予以披露。 第三十四条人民法院执行农村房屋涉及集体建设土地使用权评估的，经人民法院与国土资源管理、城乡规划部门取得一致意见后，依据人民法院的裁定文书进行评估，但应当考虑权利受让人到国土资源管理部门办理国有土地使用权出让，所需缴纳的土地使用权出让金及有关税费。 第三十五条房地产拍卖（变卖）鉴定评估，拍卖房地产上原有的租赁权及其他用益物权，通常不因拍卖（变卖）而消灭。注册房地产估价师应当先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地产的市场价值，再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍卖（变卖）房地产的市场价值。 拍卖房地产上原有的抵押权及其他担保物权，通常因拍卖（变卖）而消灭，注册房地产估价师通常不考虑其对价值的影响。 第三十六条在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定评估，注册房地产估价师应当特别关注停工缘由、工期延误的原因及其对于预测完工工期及对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期内、是否存在实际销售等事项。 在建工程部分拍卖（变卖）鉴定评估，注册房地产估价师还应当合理进行地价分摊，关注建筑物区分所有权对于估值的影响。 第三十七条对于在建工程整体或部分拍卖（变卖）鉴定评估，如果涉及超规划建设的，注册房地产估价师应当与委托人协商，对于超规划许可建设的部分房地产，应当有合法的估价依据，须经人民法院与城乡规划主管部门协商一致，不得擅自评估或设定不合理的假设，鉴定估价报告对此应当揭示。 第三十八条房地产拍卖（变卖）鉴定评估时，对于隐蔽工程的鉴定评估，注册房地产估价师应当根据当事人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料，结合隐蔽工程投入使用的情况进行鉴定评估 第三十九条以房地产为主的整体资产处置的评估，注册房地产估价师得就动产附合不动产一起进行鉴定评估。 第四十条以房地产为主业或企业主要资产构成为房地产的，企业整体拍卖（变卖）涉及的企业价值鉴定评估中，虽然不动产可分离（从物质实体角度），但从利用（用方式）方面不可分离，则注册房地产估价师得就企业价值进行鉴定评估。 第四十一条企业整体拍卖（变卖）涉及的企业价值鉴定评估中，房地产从物质实体、使用方式上，均可与其他动产、无形资产分离，对分离出来的房地产鉴定评估，注册房地产估价师可以进行单独的房地产鉴定评估。 第二节房地产损害赔偿鉴定评估 第四十二条房地产损害赔偿鉴定评估，系指房地产的所有权、用益物权或者担保物权受到侵害，而对损害带来的房地产价值减损额进行的鉴定评估。 第四十三条房地产损害赔偿鉴定评估，评估被侵权人因此受到的损失，被侵权人的损失难以评估，侵权人因此获得利益的，可以其获得的利益作为损害赔偿估价对象。 第四十四条注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估，应当根据损害赔偿鉴定评估的类型、损害程度、损害范围，以及潜在索赔者，合理确定估价方法和估价技术路线。 第四十五条房地产损害赔偿鉴定估价方法，有成本法、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法等。 成本法也称为修复费用法，是通过设定规划许可、采用其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮，求取排除估价对象房地产的缺陷恢复其原来功能所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用以及修复工期内的直接经济损失等费用，从而评估房地产价值减损额的方法。 损失资本化法，是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限内的现值和，或测算经济耐用年限内无质量缺陷房地产正常净收益现值和与有质量缺陷房地产正常净收益现值和之差，从而评估房地产价值减损额的方法。 赔偿实例比较法，是通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和修正，从而评估房地产价值减损额的方法。 损害前后价差法，是通过测算损害前房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值，求取其差额，从而评估房地产价值减损额的方法。 第四十六条房地产损害的类型，按照损害存续的时间，划分为暂时性损害和永久性损害；按照是否可修复，分为可修复的损害和不可修复的损害；按照损害事实，划分为实体性损害、功能性损害和经济性损害；按照损害来源，分为地震、风灾等自然灾害带来的损害，以及非自然灾害的他人侵权带来的损害。 第四十七条实体性损害是指对房屋有形组成部分的损害，包括影响主体结构、围护结构、装饰装修等的损害。房地产的实体受到损毁带来的损害赔偿鉴定评估，装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估均是常见损害赔偿鉴定评估类型。 功能性损害是指房屋及其所在小区内外规划的改变，如房屋层高、小区绿地道路等发生改变，以及影响房屋采光、日照等方面的规划变更，从而对房屋功能发挥产生的负面影响。项目规划变更引起的损害赔偿鉴定评估，常见的是在房屋建筑正式开工前。 经济性损害是指对损害事实的发生间接影响房地产的外部环境，从而减损其价值的损害，如环境污染带来的损害、异议登记不当带来的损害、房屋（土地）登记部门的其他登记错误带来的损害，以及区域规划调整带来的损害。 地震、风灾、环境污染等灾害，除直接带来房屋的实体性损害外，有时也带来经济性损害。 第四十八条对于各种损害赔偿鉴定评估，损害事实的认定必须经合法认定，方可作为估价依据。 损害事实应当由人民法院认定。 第四十九条注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估，应当区分可修复的损害和不可修复的损害，测算该损害对于房地产带来的实体价值减损和市场价值的减损。 第五十条所谓实体价值减损，是指修复该房地产所需耗费的资料、人工等投入及其合理税费和利润。测算实体价值减损，需要区分重建成本和重置成本。 房屋实体性损害修复方案，应该是技术上可能、经济上可行且合法的修复方案。修复方案是鉴定评估的基本依据，可以由当事人自行协商后签订协议。当事人不能就修复方案达成一致意见的，可以经人民法院委托或者当事人共同委托，由具有相应资质的专门机构出具房屋实体性损害修复方案。 第五十一条所谓市场价值减损，是指房地产发生损害之后，市场主体对于该房地产产生畏惧和排斥心理，使得市场需求方减少，对于市场租金、市场售价带来直接影响，从而带来在实体价值减损之外的其他价值减损。 第五十二条对于可修复的损害赔偿鉴定评估，通常从实体价值减损角度进行鉴定评估。对于不可修复损害赔偿鉴定评估，通常从市场价值减损角度进行鉴定评估。 注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估时应当知晓，有的房地产损害鉴定评估类型，实体损害虽可以修复，但该损害对于房地产的价值减损主要是市场价值减损。 第五十三条项目规划变更引起的损害赔偿鉴定评估，包括：容积率的变更导致总建筑面积的变更；业主拥有对建筑物内的专有部分的权利受到侵害，如建筑层高、建筑面积不符合原规划；业主对专有部分以外的共有部分享有的权利受到侵害，比如绿地减少、侵占公共绿地、占用公共通道等。 第五十四条房地产的物质实体受到外力冲击带来的损害，其损害如果是可修复的，则通常从实体价值减损角度进行鉴定评估，如果需要，还应考虑搬家、暂停营业带来的损失；如果损害是不可修复的，则首先对于未发生损害之前的房地产进行评估，再减去净残值，得出损害赔偿估值。 第五十五条环境污染带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师应当结合专门机构出具的环境影响评价报告，根据环境是否可治理恢复分别进行鉴定评估。 第五十六条如果污染的环境可治理恢复，注册房地产估价师考虑到治理恢复的时间周期，结合实体价值减损和市场价值减损综合判断，得出损害赔偿估值。 第五十七条如果污染的环境不可治理恢复，注册房地产估价师根据环境影响评价结果，从市场价值减损角度测算赔偿估值。 第五十八条异议登记不当带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师主要从市场租金、售价在异议登记期间的变化，对当事人带来的损失角度进行鉴定评估。 第五十九条房屋（土地）登记部门的登记错误带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师主要从市场租金、售价在登记错误期间的变化，对当事人带来的损失角度进行鉴定评估。 第六十条装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估，包括：装修当事人之间发生的损害赔偿鉴定评估；装修对相邻不动产的损害赔偿鉴定评估。 第六十一条装修纠纷中的损害如果是可修复的，注册房地产估价师通常从实体价值减损角度进行鉴定评估，考虑修复成本、相应的税费和利润。 第六十二条装修纠纷中的损害如果是不可修复的，注册房地产估价师通常综合实体价值减损、市场价值减损之后，得出损害赔偿估值。 第六十三条区域规划调整带来的损害赔偿鉴定评估，如住改商、交通管制（单行道）带来的房地产损害赔偿鉴定评估。注册房地产估价师从房地产用途改变带来的价值减损，交通出行便利程度的变化、消费者便利程度的变化对市场供需的影响，带来的房地产市场价值减损等角度，进行鉴定评估。 第六十四条地震、冰雹、风灾等自然灾害带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师应当区分该损害是否可修复。对于可修复的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师综合实体价值减损和市场价值减损，得出损害赔偿估值。 对于不可修复的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师首先对于未发生自然灾害损之前的房地产进行鉴定评估，再减去净残值，得出损害赔偿估值。 第三节房地产分割合并鉴定评估 第六十五条房地产分割合并鉴定评估，注册房地产估价师应当明确，分割合并的房地产，应当符合房屋登记基本单元、土地登记基本单元的规定。 第六十六条房地产分割合并鉴定评估，注册房地产估价师应当明确，分割合并后的房地产市场价值存在三种可能，即AB=C，ABC，其中A、B分别表示分割后或者合并前的两宗房地产市场价值，C表示合并后或分割前的该宗房地产市场价值。 注册房地产估价师应当通过市场调查和分析，准确把握分割合并鉴定评估的房地产价值变化所属情形。 第四节国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估 第六十七条国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估，包括三种情形：被征收房屋仍然存在；被征收房屋灭失，但有证据保全；被征收房屋灭失，未办理证据保全。 第六十八条国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估，注册房地产估价师应当遵循住房和城乡建设部颁布的《房屋征收评估办法》进行鉴定评估。 第六十九条被征收房屋灭失，但有证据保全的，注册房地产估价师依据保全的证据、该房屋被征收之时的房地产市场状况进行鉴定评估。 第七十条被征收房屋灭失，未办理证据保全的，该房屋不具备鉴定评估的条件。如果委托人知道该被征收房屋不具备鉴定评估条件，当事人向鉴定评估委托方签收《房地产司法鉴定风险告知书》的，注册房地产估价师可以依据有限的估价依据，对该被征收房屋进行咨询性估价。 第五节房地产估价纠纷鉴定评估 第七十一条房地产估价纠纷所涉鉴定评估，可以是上述任何一类鉴定评估的纠纷引起的鉴定评估，还包括抵押估价、作价入股等其他估价带来纠纷的鉴定评估。 第七十二条房地产估价纠纷所涉鉴定评估，通常由比涉及纠纷的鉴定估价机构资质等级更高资质的估价机构受理；涉及纠纷的鉴定估价机构为国家一级资质房地产估价机构的，从事纠纷鉴定评估的估价机构也必须是国家一级资质房地产估价机构。 第七十三条房地产估价纠纷鉴定评估的目的，包括对于原鉴定估价机构和注册房地产估价师的主体资格是否符合有关规定，估价程序和估价方法、估价依据是否遵循估价行业标准，估价行为是否符合职业道德等，进而对于是否存在虚假估价、估价是否严重失实进行鉴定和判断。 第七十四条房地产估价纠纷所涉鉴定评估中，对于涉及纠纷的房地产价值的鉴定评估，注册房地产估价师应当遵循估价规范和本章的其他规定进行鉴定评估。 司法鉴定的委托与受理 第十一条司法鉴定机构应当统一受理办案机关的司法鉴定委托。 第十二条委托人委托鉴定的，应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。司法鉴定机构应当核对并记录鉴定材料的名称、种类、数量、性状、保存状况、收到时间等。 诉讼当事人对鉴定材料有异议的，应当向委托人提出。 本通则所称鉴定材料包括生物检材和非生物检材、比对样本材料以及其他与鉴定事项有关的鉴定资料。 第十三条司法鉴定机构应当自收到委托之日起七个工作日内作出是否受理的决定。对于复杂、疑难或者特殊鉴定事项的委托，司法鉴定机构可以与委托人协商决定受理的时间。 第十四条司法鉴定机构应当对委托鉴定事项、鉴定材料等进行审查。对属于本机构司法鉴定业务范围，鉴定用途合法，提供的鉴定材料能够满足鉴定需要的，应当受理。 对于鉴定材料不完整、不充分，不能满足鉴定需要的，司法鉴定机构可以要求委托人补充;经补充后能够满足鉴定需要的，应当受理。 第十五条具有下列情形之一的鉴定委托，司法鉴定机构不得受理： (一)委托鉴定事项超出本机构司法鉴定业务范围的; (二)发现鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的; (三)鉴定用途不合法或者违背社会公德的; (四)鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的; (五)鉴定要求超出本机构技术条件或者鉴定能力的; (六)委托人就同一鉴定事项同时委托其他司法鉴定机构进行鉴定的; (七)其他不符合法律、法规、规章规定的情形。 第十六条司法鉴定机构决定受理鉴定委托的，应当与委托人签订司法鉴定委托书。司法鉴定委托书应当载明委托人名称、司法鉴定机构名称、委托鉴定事项、是否属于重新鉴定、鉴定用途、与鉴定有关的基本案情、鉴定材料的提供和退还、鉴定风险，以及双方商定的鉴定时限、鉴定费用及收取方式、双方权利义务等其他需要载明的事项。 第十七条司法鉴定机构决定不予受理鉴定委托的，应当向委托人说明理由，退还鉴定材料。 司法鉴定员资格条件是什么 司法鉴定人实行职业资格证书制度和执业证书制度。 在已实施司法鉴定人职业资格制度的领域内，未取得相应司法鉴定执业证书的人员不得从事相应的司法鉴定活动。 在已实施司法鉴定人职业资格制度的领域外，受司法机关、仲裁机构或其他组织等委托，临时聘请从事特定事项的司法鉴定人员为专聘司法鉴定人。 专聘司法鉴定人在接受临时性委托从事司法鉴定时，所享有的权利和承担的义务参照实施职业资格制度领域内的司法鉴定人的规定执行。 司法鉴定人执业实行登记名册制。 司法鉴定人应当在一个司法鉴定机构中执业，不得同时在两个以上的司法鉴定机构中执业，但可以接受其他司法鉴定机构的聘请，从事特定事项的司法鉴定活动。 司法鉴定人不得私自接受委托，不得私自收费。 法鉴定人执业必须遵守法律、法规和规章的规定，遵循科学、客观、独立、公正的原则，恪守司法鉴定人职业道德和执业纪律。 司法鉴定人执业实行回避、保密、时限和错鉴责任追究制度。 根据国家有关规定，实行司法鉴定人专业技术职务评聘制度。 如何申请办理司法鉴定 第一步：委托 需要司法鉴定的公民、法人或其他组织，可以向自己选定的司法鉴定机构出具鉴定委托书，提供委托人的身份证明，并提供委托鉴定事项所需的鉴定材料。鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托人委托他人代理的，应当出具委托书。委托鉴定事项属于重新鉴定的，应当在委托书中注明。 第二步：受理7个工作日内完成 司法鉴定机构收到委托，应当对委托的鉴定事项进行审查，对属于本机构司法鉴定业务范围，委托鉴定事项的用途及鉴定要求合法，提供的鉴定材料真实、完整、充分的鉴定委托，应当及时作出受理的决定。不能即时决定受理的，应在七个工作日内作出是否受理的决定。对疑难、复杂或者特殊鉴定事项的委托，可以与委托人协商确定受理的时间。 司法鉴定机构决定受理鉴定委托的，应当与委托人在协商一致的基础上签订司法鉴定协议书。协议书应当载明委托人和司法鉴定机构的基本情况;委托鉴定的事项及用途;委托鉴定的要求;委托鉴定事项涉及的案件的简要情况;委托人提供的鉴定材料的目录和数量;鉴定过程中双方的权利、义务等。 第三步：鉴定实施30日内完成 司法鉴定机构受理鉴定委托后，应当指定本机构中具有该鉴定事项执业资格的司法鉴定人进行鉴定。委托人有特殊要求的，经双方协商一致，也可以从本机构中选择符合条件的司法鉴定人进行鉴定。 司法鉴定机构应当在与委托人签订司法鉴定协议书之日起三十个工作日内完成委托事项的鉴定。鉴定事项涉及复杂、疑难、特殊的技术问题或者检验过程需要较长时间的，完成鉴定的时间可以延长，延长时间一般不得超过三十个工作日。司法鉴定机构与委托人对完成鉴定的时限另有约定的，从其约定。 第四步：出具鉴定文书 司法鉴定机构和司法鉴定人在完成委托的鉴定事项后，应当向委托人出具司法鉴定文书。司法鉴定文书的制作应当符合统一规定的司法鉴定文书格式，应当由司法鉴定人签名或者盖章，并且加盖司法鉴定机构的司法鉴定专用章。 个人如何委托司法鉴定? 当事人在诉讼中可以向司法机关申请，由司法机关对外委托司法鉴定。当然，当事人也有权自行委托司法鉴定，一般通过律师事务所进行，当事人请律师后，由律师代理委托司法鉴定。后可根据司法鉴定结论提供相应法律意见。比如针对伤残等级结论计算赔偿数额。 律师鉴定的费用 现在律师费每个省只有指导标准，但是也不是硬性规定，可以由律师和委托人协商确定，关于律师合同，律师收费没有明确规定，可以按照法律文书的标准，根据法律文书的性质、所需时间等因素，按每件2000-10000元之间协商收费。 一般可以按照如下标准参考： ⑴无财产争议案件：普通民事、经济、行政案件，不涉及财产的，根据案件性质、复杂程度、工作所需耗费时间等因素，在6000—100000元之间协商收取;外地民事、经济、行政案件不涉及财产的，代理费不低于20000元; ⑵法律文书：代为撰写、修改、审查法律文书，根据法律文书的性质、难易程度、工作所需耗费时间等因素，每份文书在600-2000元之间协商收费; ⑶律师见证：根据法律文书的性质、所需时间等因素，按每件2000-10000元之间协商收费。 ⑷办公证：律师代办公证的事务不同，每件1500-3000元之间协商收费; ⑸律师函及法律意见书：为委托方出具律师函或法律意见书，根据相关事务难易程度、使用目的、工作所需耗费时间等因素协商收费，每份为1500-20000元之间协商收费。 ⑹律师调查：按调查事项协商收费。 司法鉴定受理时限是多长 司法鉴定从受理之日起一般应当在15日内出具司法鉴定文书。如确需延长的，经向委托人说明理由，可延长至30日。复杂、疑难案件的鉴定时限确需延长的，经司法鉴定机构负责人批准，并征得委托人同意，可再适当延长。延长期不得超过60日。 法医精神病鉴定及司法会计鉴定的时限可适当延长，一般应在受理之日起60日内完成。鉴定过程中需要补充鉴定材料所需时间，不计入鉴定时限。 司法鉴定的费用 1、笔迹鉴定项1000 2、印章印文鉴定项1000 3、印刷文件同一性、同源性鉴定项1200 4、文件制作方法鉴定件1200 5、印刷机具鉴定件1200 6、文书形成时间鉴定项2200 7、朱墨或文字时序鉴定项2200 8、变造文件鉴定项1200 9、污损文件鉴定项1200 10、证件、证书、票据真伪鉴定件1200 11、字迹压痕显现件1000 12、文书物质材料鉴定项1000 13、文书鉴定文证审查例800 涉及产案件，标的额不超过10万元的，按照本表左侧所例收费标准执行;标的额在10万元以上的，按照本办法第八条规定执行。 司法鉴定的时间有多久 1、应当在与委托人签订协议书之日起三十个工作日内完成委托事项的鉴定。但是，在实际的鉴定实践中，往往比这个规定的时间要长，有的到四十五天，或者两个月。因此，以鉴定会完成后，实际通知的时间为准。 2、如果委托鉴定的内容，涉及复杂、疑难、特殊的技术问题或者检验过程需要较长时间的，经鉴定机构负责人批准，完成鉴定的时间可以延长，延长时间一般不得超过三十个工作日。也就是说两个月应当是延长过的鉴定期限了。如果鉴定机构还要把时间后拖的，如果没有其他特殊情况，应当属于超时鉴定的违规行为。患者及其家属应当积极督促鉴定机构出具鉴定结论。 3、如果司法鉴定机构与委托人，对完成鉴定的时间另有约定的，按照其约定的时间，出具鉴定报告。 4、在鉴定过程中补充或者重新提取鉴定材料所需的时间，是不计入到鉴定时限的。如果是由于当事人的原因没有按时、充分的提供鉴定材料的，造成鉴定时间的延误的，应当由延误的一方承担法律责任。 司法的鉴定在一定的程度上对于人们来说是非常重要的，可以帮助人们在拍卖等过程中，以实际的去争取好的价格。 |
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