| 问题 | 物业转让“公共用地”，侵权！ |
| 释义 |
人民法院报贾晋璇 龙 敏 满丽霞 未经业主同意就擅自将物业的共用部分委托他人使用，这是否构成侵权？法院认为，业主有知情权和监督权，物业公司的行为侵害了业主的权利。 不经同意共用设施被占用 ２００３年５月的末，家住黑龙江省哈尔滨市某小区的离休干部李志早晨外出锻炼回来，突然发现一楼地下室前面多了一大堆煤。昨天还没有呢，李志感到奇怪，就和另几个业主找到管理该小区的物业公司。 原来早在一个多月前，位于该楼地下室的哈尔滨市某休闲俱乐部因为要扩展业务，和物业商量想把原来放在俱乐部内的燃煤炉放到共用的地下室部分。 物业公司在未征得住宅业主同意的情况下，于４月２０日，就与位于该俱乐部签订了《委托书》，约定物业公司委托俱乐部管理住宅楼设备间的给排水、供暖、供电设备，负责设备日常维修保养，确保设备正常使用，解决设备的突发事故；物业公司同意俱乐部使用设备间内的闲置室间及设备间外属于俱乐部的通道等处增添必要的设备。 委托书签订后，俱乐部于２００３年５月将改建后的燃煤炉建在地下室设备间内，并对设备间出口及楼梯进行了维修，将地下室的出口设在住宅楼的一角。 协议不成，诉至法院 得知真相的业主立即向物业公司提出抗议，要求他们取消委托协议，还住宅小区本来面貌。但多次交涉无果。业主们一怒之下，将物业公司和休闲俱乐部告上了法庭。 一审法院经审理后认为，物业公司和休闲俱乐部协议，在设备间安装锅炉，其行为不构成对业主权益的侵犯，亦未构成妨碍，因此驳回了业主诉请俱乐部排除妨碍的请求。 业主们不服，上诉至哈尔滨市中院，诉求二被上诉人之间的协议无效。 二被上诉人辩称，他们没有对业主构成妨碍，俱乐部所有的设施、设备均经环保部门的验收，未对业主们的生产、生活造成妨碍；锅炉安装在设备间，而设备间不是共用部位，侵害业主共用部位的所有权和使用权是不成立的。 至此，本案争议的焦点集中到，二被上诉人将锅炉安装在设备间内是否侵害了上诉人的权利。 业主的权利不容侵犯 哈中院认为，物业公司受该住宅楼内业主委托对该楼的物业进行管理，与业主是委托与被委托的关系，作为委托方的业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，在未征得委托人同意的情况下，擅自对委托人委托其管理的设备进行转委托，就是侵害了所有业主的权利。 依据《哈尔滨市住宅物业管理办法》的有关规定，无论是物业公司还是其他业主在利用物业设置经营性设施的，应征得相关业主、使用人和业主委员会的同意，本案中的物业公司和俱乐部未按上述约定征求业主们同意，侵害了业主的权利。遂依法撤销原审法院的判决，物业公司和俱乐部将安装在住宅楼设备间内的锅炉及其附属设施烟筒予以拆除，将住宅楼通往设备间的出口恢复原状。 |
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