| 问题 | 浅析延期交房的违约赔偿责任 |
| 释义 | 由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来深圳市有关法院及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：一是违约赔偿；二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。本文仅就延期交房所引发的违约赔偿中的若干问题进行分析。 一、延期交房违约金的标准及其调整 按照深圳市有关房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（下称示范合同）规定，卖方不能按约定时间交付房地产的，每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了本条的约定。对于每日万分之五的违约金标准，笔者碰到的法院或仲裁机构的判决或裁决意见有：1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由（意思自治）原则，予以支持；2、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为每日万分之三；3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。 上述判决或裁决意见的分歧焦点集中在该违约金标准是否过高。对此，笔者认为应当从违约金的性质及延期交房给买方造成的损失两方面来分析： （一）关于违约金的性质 在《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）实施以前，有些学者认为违约金不仅具有赔偿守约方损失的功能，还具有惩罚违约方的功能。《合同法》确立了全新的违约责任制度，《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，摒弃了违约金的惩罚性功能，而确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于赔偿金的预定。《合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。 我国《合同法》中关于违约责任的规定在很大程度上借鉴了英美国家的违约责任制度。对于违约金的补偿性原则，1971年美国俄勒冈州最高法院审理的哈蒂诉白伊案是个很好的说明。该案中原告作为农场主请被告打水井，约定1967年4月1日完工，每延迟一天付50美元的损失赔偿，被告超过21天才完工。诉讼中，被告提出证据证明这口井迟至6月才需启用浇灌。法院据此判决该违约金条款不得强制执行。可见，就迟延履行约定的违约金在没有任何损失的情况下，甚至可将约定的违约金调整为零，不予赔偿。 （二）延期交房引致的买方损失 《合同法》第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定，即赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言，如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。因此，一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的可得利益的损失，也相当于英美法中的期待利益的损失。 从买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将“合同履行后可以获得的利益”理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。 这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题，即以目前深圳市有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金，普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息，造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的，这部分损失差额不应由卖方来承担，因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失，与卖方延期交房没有相当的因果关系，换句话说，不论卖方是否按期交房，买方所受的这部分损失差额总是存在的。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》 [2]《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 [3]《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 [4]《深圳市房地产买卖合同（预售）》 |
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