| 问题 | 商品房买卖合同生效条件 |
| 释义 |
一、商品房买卖合同生效条件 合同成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，包括要约和承诺两个阶段。根据《民法典》的相关规定，承诺生效时合同即成立;但合同当事人如果采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同即可成立。 商品房买卖合同的成立，是指开发商与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成一致的意见。一般商品房买卖合同均采用书面形式订立合同，根据《民法典》第32条的规定，开发商与买受人在商品房买卖合同上签字或者盖章时合同即可成立。 二、商品房买卖合同何时生效 合同生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力，即对合同双方当事人发生强制性约束力，也就是通常所说的法律效力。《民法典》第44条、第45条、第46条对合同生效作出了规定。 商品房买卖合同的生效，是指房地产开发企业即出卖人与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成符合法律规定及双方约定的合意，并履行法定及约定的相关手续后，该合意对出卖人与买受人即发生法律效力。 在合同生效时间上，通常是合同成立即生效，但如果法律、法规有特殊规定需要办理批准、登记手续的，应当依照规定办理相关手续，否则合同不能生效;此外，合同生效可以由合同主体在合同中约定附期限或附条件，在双方约定的期限届至或者条件成就时合同生效。之所以合同成立并不等于合同生效，是因为存在以下四个方面的区别： （一）两者反映的主体意志不同。合同成立反映的是合同双方当事人的意志，即当事人双方就合同主要内容达成的合意;而合同生效反映的是国家的意志，即国家法律对已成立合同的一种法律认可或价值判断。 （二）两者体现的原则不同。由于合同成立是双方当事人的意志，体现的是合同自由原则;而合同生效则是国家的意志，其生效与否取决于国家对合同关系的干预，体现的是强制性原则。 （三）两者属于不同的问题领域。合同成立是事实问题，属于事实领域的判断;合同生效则是法律问题，能产生相应的法律效力。 （四）两者的地位作用不同。合同成立是合同生效的前提，合同成立并不意味着合同生效;而合同生效与否还取决于当事人双方的约定，在特殊情形下，需要办理相应的法律手续或期限届至或条件成就时才能使合同生效。 三、商品房买卖合同司法解释 1.买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。 第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。 2.出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予支持。 3.分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。 【法律依据】 根据《民法典》第三十六条，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。 以上是我们为大家整理商品房买卖合同生效条件的相关内容，从以上内容我们可以知道开发商与买受人在商品房买卖合同上签字或者盖章时合同即可成立。若大家有什么不了解的亦或是有其他疑问的可以咨询法律网的律师。 引用法条： [1]《中华人民共和国民法典》第五百零二条 |
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