| 问题 | 违约还是不当得利 |
| 释义 | 2007年10月13日，原告陈健君、何华与被告林强、刘富兰签订《土地、房屋转让协议书》。该协议约定：“1、被告林强、刘富兰将其座落在苍梧县龙圩镇吾达商业文化街第二幢第二号房屋转让给原告陈健君、何华，价款共人民币620000元。2、被告林强、刘富兰承担房屋出卖的全部费用。3、原告陈健君、何华在被告林强、刘富兰办理该房屋的土地使用权转让后给付人民币300000元，余下价款则由原告陈健君、何华以该房屋向银行抵押贷款并取得贷款后一次性付清。4、原告陈健君、何华从付清房屋价款人民币300000元之日起便开始收取该房屋的租金。”双方达成协议后，原告陈健君、何华已付给被告林强、刘富兰房屋价款人民币245730元。2008年1月16日，原告陈健君、何华要求被告林强、刘富兰共同收取房屋首期余额价款，但两被告之间发生争议，均要求各自收取，而导致房屋首期余额价款无法支付。2008年1月30日，被告林强、刘富兰办理完毕该房屋的所有权变更手续(即房屋所有权人为原告何华，共有人为原告陈健君)。2008年4月8日，原告陈健君、何华再次向被告林强、刘富兰发出通知，要求被告林强、刘富兰共同收取房屋余下价款但仍然未果。但被告刘富兰还继续在2008年9月至12月收取该房屋租赁人的租金4250元。而原告要求两被告返还，而被拒绝。故此，原告遂向苍梧县法院起诉。 【争议】 本案在审理过程中，争议的焦点是被告收取该房屋的租金是否有合法根据，存在着两种不同的意见。 第一种意见认为本案被告违反协议的约定，无法定依据而获得利益，所得款项应认定为不当得利，应予以返还给原告。但本案侵占不当得利是被告刘富兰的个人行为，与被告林强没有民事法律上的关系，因此，本案应由被告刘富兰返还不当得利给原告。 第二种意见认为本案被告没有违反协议的约定，依法收取该房屋的租金是其行使合法的权利。不属于不当得利的表现，不应返还。 【探究】 笔者赞同第一种观点，其理由如下： 不当得利是指行为人取得他人的财物没有法律上的依据而使他人受损的事实。根据《中华人民共和国民法通则》第92条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”基于此项法律规定，在得利人与受损人之间便产生了以利益返还为内容的债权关系，即不当得利之债。其中得利人为债务人，负有返还不当得利的义务;受损人为债权人，享有请求得利人返还不当得利的权利。 本案中，原、被告约定：“1、被告林强、刘富兰将其座落在苍梧县龙圩镇吾达商业文化街第二幢第二号房屋转让给原告陈健君、何华，价款共人民币620000元。2、被告林强、刘富兰承担房屋出卖的全部费用。3、原告陈健君、何华在被告林强、刘富兰办理该房屋的土地使用权转让后给付人民币300000元，余下价款则由原告陈健君、何华以该房屋向银行抵押贷款并取得贷款后一次性付清。4、原告陈健君、何华从付清房屋价款人民币300000元之日起便开始收取该房屋的租金。”双方达成协议后，原告陈健君、何华已付给被告林强、刘富兰房屋价款人民币245730元。在2008年1月16日，原告陈健君、何华要求被告林强、刘富兰共同收取该房屋首期余额价款，但因两被告之间发生争议，均要求各自收取，而导致房屋首期余额价款无法支付。因此，应认定原告已经在2008年1月16日履行了该协议中付清房屋价款人民币300000元的义务，即从此日起收取该房屋的租金的权利便转为给了原告。但被告刘富兰还继续在2008年9月至12月收取该房屋租赁人的租金4250元，是违反该协议中的第四项的规定。因此，被告刘富兰取得的财产既没有事实根据也没有法律上的依据，属于不当得利，理应返还给受损失的原告。原告起诉被告林强、刘富兰要求其共同承担返还责任不当。因本案侵占不当得利是被告刘富兰的个人行为，与被告林强没有民事法律上的关系，很明显被告林强没有获利，因此，不能承担不当得利的民事法律责任。故此，本案应由被告刘富兰返还不当得利给原告。 【判决】 经过开庭审理，本院认为，被告刘富兰取得苍梧县龙圩镇吾达商业文化街第二幢第二号房屋的2008年9月至12月租金4250元，既没有事实根据也没有法律上的依据，属于不当得利，理应返还给受损失的原告。据此，本院于2009年6月22日作出一审判决，判决被告刘富兰应返还不当利益4250元给原告陈健君、何华。 引用法条： [1]《房屋转让协议书》 [2]《中华人民共和国民法通则》第九十二条 |
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