| 问题 | 婚后一方购买的房产是否属于夫妻共同财产？ |
| 释义 | 一、婚后一方购买的房产是否属于夫妻共同财产? 夫妻一方用婚前个人积蓄购买的房屋，仅仅是原有财产价值存在形态发生了变化，穷流溯源，购房的出资来源是该房婚前的个人财产。如果房屋登记在一方名下，应当认定房产为一方的个人财产，离婚时另一方无权要求分割。如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共同财产。 二、其它情况 1.一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应如何认定? 此类问题主要指房改房等带有福利性质的房产。这类房产的价格远远低于当时的市价，且通常与一方的职务、级别、工作年限等因素有关。多数情况下，一方单位会直接将房产证办理在该方名下，夫妻离婚时极易对该类房产的分割问题产生争议。 婚后购买婚前由一方承租的公有房屋，可能存在以“共同财产购买”和以“个人财产购买”两种情况，应当区别情况分别处理：婚后以个人财产购买的该类房屋，属于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”婚后一方以个人财产购买的此类房屋，是否应当认定该房屋属于夫妻共同财产，法律上没有明确规定，实践中也并无定论，通常对此种情况的房屋归属问题极其谨慎。笔者认为，由一方婚前承租、婚后用个人财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，可以认定为一方个人财产。 2.夫妻双方婚后用共同财产贷款购买的房屋，应该如何认定? 如果双方没有对婚后财产进行特别约定，双方婚后用共同财产购买的房产都属于夫妻共同财产。无论房产证登记在一方名下还是登记双方名下，也不问房屋是贷款购买抑或全款购买。 但当房产登记在一方名下时，另一方可能会面临一定的风险。根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(三)第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。权益遭受损害的一方只能在离婚时请求擅自处分的一方赔偿损失。法官提醒夫妻双方在购房时应该将双方姓名同时签署在购房合同、发票等购房资料上，并将房产证办理在双方名下，以避免日后发生夫妻一方擅自处分的情况。 3.夫妻一方婚前通过按揭贷款购买的房屋，登记于一方名下，婚后夫妻共同还贷，离婚时房产如何分割? 最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(三)第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。” “司法解释三”向全社会征求意见时，公众对该规定的可操作性提出了质疑：“难道每次还贷要保留存根和凭条?”我国实行夫妻财产共有制，除非有特别约定，不论是一方利用个人婚后工资还贷，还是利用双方婚后工资还贷，均属婚后利用共同财产还贷，另一方无需举证证明。针对离婚时双方共同分割的部分，一些法官在司法实践中总结出一个简便的公式：离婚时双方共同分割的部分=共同还贷部分/实际总房款×离婚时房屋的市场价值。(其中，实际总房款=房款的本金 利息)不难发现，“司法解释三”所确立的享有房屋产权一方对另一方的补偿原则是：还贷越多，补偿越多;增值越多，补偿越多。当然，如果享有房屋产权的一方有证据证明其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为“双方婚后共同还贷支付的款项”。 “司法解释三”在措辞上反复推敲，力求精准严谨。本条规定采用的是“可以判决该不动产归产权登记一方”而非“应当判决该不动产归产权登记一方”，就在于司法解释三的制定者充分考虑到了社会生活的复杂性，在判决房屋归登记一方所有明显不公平的情况下，可以判决房屋为夫妻双方共同所有。 此外，根据“合同相对性”的原则，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外的第三人不发生效力。购房一方在婚前与银行签订贷款合同，离婚后依然由该方偿还贷款。银行与购房方签订贷款合同时，考察的是购房一方的资信及其还款能力，继续由其偿还贷款有利于保障银行的利益。 需要注意的是，司法认定上的是否属于夫妻共同财产主要是看房产证是否有夫妻双方的登记，如果房产证上有登记，则是双方的共同财产，如果未进行登记另一方的名字，在司法判定上则不被认定为夫妻共同财产。如果双方对财产认定存在异议，应当通过合法的司法手段来进行界定。 |
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